매물 유형: 아파트
분석 번호: 8691
종합 리스크 점수: 53점
대상 매물은 32년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 다양한 개발 사업은 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 1억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 5,196만 원에서 최고 8,800만 원의 가치 스펙트럼을 크게 상회합니다. 이는 비교사례 대비 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치 평가와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 6층)와 2번 사례(2026년 4월, 7층)는 면적과 층수가 유사하며, 각각 8,800만 원과 5,196만 원으로 보정되었습니다. 3번 사례(2026년 6월, 4층)와 4번 사례(2026년 3월, 1층)는 층구간 감점이 있었으나, 각각 6,900만 원과 5,391만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적(49.72㎡)을 기준으로 평가되었습니다.
대상 아파트는 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 32년 경과된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 높은 전세가율과 시장 대비 높은 제시가는 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 법정 상한 대비 181.47%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 높은 편입니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수 보합, 전월세가격지수 상승, 매매수급동향 하락 등 혼조세를 보이고 있습니다. 대상 매물은 재건축 잠재력과 역세권 입지라는 강점을 가지고 있으나, 현재 제시된 매매가는 비교 사례 대비 고평가된 것으로 판단됩니다. 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 재건축 투자 관점에서 접근하는 것이 유리하며, 주변 개발 호재가 구체화될 경우 가치 상승 여력이 있습니다.
보류