매물 유형: 아파트
분석 번호: 8690
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물인 김해북부두산위브는 준공 21년차 아파트로, 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 최근 김해시 아파트 매매가격지수는 보합세를 보이며 안정적인 시장 흐름을 나타내고 있습니다. 다만, 인근 미분양 물량과 산발적인 개발 호재는 시장에 복합적인 영향을 미 미칠 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하여 가격 적정성을 판단하기 위해서는 현장 점검과 추가적인 시장 분석이 중요합니다.
제시된 매매가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,788만 원에서 1억 5,288만 원 사이의 가치 스펙트럼보다 높은 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래 기반 가치 스펙트럼의 상단을 크게 상회하는 것으로 판단됩니다. 따라서 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 2건은 모두 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치하며 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 첫 번째 사례는 2026년 4월 거래된 김해북부두산위브 12층 84.9865㎡ 매물로, 실거래가 1억 5,300만 원, 보정 후 대입 총액 1억 5,288만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 4월 거래된 김해북부두산위브 1층 84.9865㎡ 매물로, 실거래가 1억 4,800만 원, 보정 후 대입 총액 1억 4,788만 원입니다. 두 사례 모두 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 3개월 전 시점 대비 소폭 하락한 시장 상황이 반영되었습니다.
김해북부두산위브는 가야대역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼보다 높은 점은 투자 시 신중한 접근을 요합니다. 현재 김해시 아파트 시장은 보합세로, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
대상 건물은 준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아 있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 197.42%로 법정 상한 250% 대비 약 52.58%p의 여유가 있어, 향후 리모델링 또는 재건축 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업 추진 시 주민 동의율 확보가 중요할 수 있습니다.
김해시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하며 임대차 시장의 견고함을 보여주고 있습니다. 매매수급동향은 공급 우위로 전환되고 있어 단기적인 가격 상승 압력은 제한적일 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 없어 급격한 공급 과잉 리스크는 낮지만, 지역 내 미분양 물량은 여전히 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 전망되나, 제시된 가격은 충분한 검토가 필요합니다.
보류