매물 유형: 아파트
분석 번호: 8681
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 가까우며, 진주시의 다양한 개발 호재와 함께 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다. 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승 추세를 보이며, 매매수급동향 또한 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시 매매가 6억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 5억 306만 원 ~ 최고 5억 9,944만 원) 대비 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 중 가장 높은 가치인 5억 9,944만 원보다 약 3,056만 원 높은 금액으로, 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 고층 프리미엄이나 특정 동호수의 조망권 등 개별적인 요인이 반영되었을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
선별된 비교사례들은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트로, 시점 보정 계수(1.010)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다. 유사도 100점 사례들은 층수까지 유사하여 높은 신뢰도를 보였으며, 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건을 가지고 있습니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #8, #9, #10 사례는 대상 매물과 시점이 가장 가까워 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다. 보정 후 대입 총액은 최저 5억 306만 원에서 최고 5억 9,944만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 진주시 충무공동에 위치한 1421세대의 대단지로, 준공 11년차의 양호한 건물 상태를 자랑합니다. 주변에 바람모아공원, GS25, 한일병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 진주시의 매매가격지수 및 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기가 긍정적이며, 기업 투자 유치, 우주항공국가산단 조성 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 투자 가치가 양호합니다. 다만, 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 매수 시 가격 협상 여지를 충분히 고려해야 합니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 갭은 122.2%p로 개발 잠재력이 보통 수준이나, 재건축을 통한 개발이익 실현까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.
진주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 유지하고 있으며, 특히 충무공동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 수요가 견고한 지역입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 제한적이며, 진주시의 지속적인 산업 및 도시 개발 계획은 장기적인 부동산 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 거래량 감소는 시장의 단기적인 조정 가능성을 시사하므로, 급격한 가격 상승보다는 완만한 우상향을 기대하는 것이 현실적입니다. 제시 매매가가 시장 평균보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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