매물 유형: 토지
분석 번호: 867
종합 리스크 점수: 61점
농림지역 내 개발 규제가 많으나, 평지 및 도로 접면 등 토지 형상이 양호하며, 인근 지역의 산업단지 개발 호재가 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 1억 6,776만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 1억 839만 원에서 1억 6,258만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시, 추정 범위의 상단을 다소 초과하는 수준입니다. 이는 시장의 기대감이나 잠재적 가치가 일부 선반영되었을 가능성을 시사합니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위는 최저 1억 839만 원에서 최고 1억 6,258만 원입니다.
이천시의 지가지수는 상승 추세이며, 토지 거래량도 증가하고 있어 전반적인 토지 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 이천시가 반도체 소부장 거점 확대를 위한 대월2산단 조성에 착수하는 등 산업 개발 호재가 활발하여 장기적으로 지역 경제 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 대상 토지가 농림지역 및 농업진흥구역에 위치하여 개발 잠재력이 제한적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 인근에 신안실크밸리, 이천자이 더 레브 등 대규모 아파트 공급 예정 물량이 10,041세대에 달하여 향후 주택 시장의 경쟁 심화 및 토지 개발 압력에 영향을 줄 수 있습니다.
토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 도로에 접해 있어 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 지목이 '답'이므로 농지 전용 시 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '배출시설설치제한지역', '자연보전권역', '가축사육제한구역' 등 환경 관련 규제가 있어 특정 용도로의 개발이 어려울 수 있습니다.
향후 6개월 시세는 이천시의 지가지수 상승 추세와 토지 거래량 증가를 고려할 때 '상승 가능성 높음'으로 전망됩니다. 특히 이천시의 반도체 산업 육성 정책과 대월2산단 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 토지 가치 상승 동력으로 작용할 것입니다. 그러나 율면 지역의 인구 감소 추세와 농림지역이라는 용도지역의 한계는 상승 폭을 제한할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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