매물 유형: 아파트
분석 번호: 8657
종합 리스크 점수: 82점
대상 아파트는 준공 5년차의 신축급 단지로, 인근 지역의 활발한 개발 호재와 역세권 입지(탕정역 도보 11분)를 기반으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 매매가격은 비교 사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 평가되며, 매매수급동향은 하락세이나 전월세 수급은 상승세로 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 현재 미분양 세대가 증가 추세에 있어 단기적인 시장 상황을 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 5억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 4억 8,995만 원에서 최고 5억 4,337만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 5억 2,495만 원과 거의 일치합니다. 이는 제시 매매가가 시장의 실거래가 수준과 매우 유사하여 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 매물로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 가장 직접적인 비교군이 됩니다. 층구간 감점이 있는 사례들은 대상 매물(2층)보다 높은 층에 위치하여 층수 차이에 따른 가격 조정이 반영되었습니다. 모든 비교사례는 시점 보정 및 기타 요인 보정을 거쳐 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 활용되었습니다.
대상 아파트는 탕정역(1호선) 도보 11분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 한들물빛공원 등 녹지 공간이 풍부하며, CU 등 편의시설이 인접하여 생활 인프라도 양호합니다. 탕정면은 아산시 내에서도 거래 활성도가 높은 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 준공 5년차 신축급 단지로서 단지 경쟁력도 높게 평가됩니다.
준공 5년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 25년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
아산시 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 가격지수는 보합 또는 상승세를 보이고 있어 실수요는 견고합니다. 탕정역 역세권 프리미엄(추정 2%)과 함께 모종못마루2지구 지구단위계획 수립, 아산 둔포 센트럴파크 도시개발사업 등 인근의 다양한 개발 호재는 중장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 아산시 미분양 주택 증가 추세는 단기적인 시장의 불확실성 요인으로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 견고한 실수요와 개발 호재에 기반한 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다.
매수