매물 유형: 아파트
분석 번호: 8635
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물인 아산용화엘크루는 준공 12년차 아파트로, 아산시 용화동 내에서 비교적 활발하게 거래되는 지역에 위치합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가율은 상승하고 있어 실수요 기반의 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 제시 매매가는 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인구 증가는 긍정적이나, 미분양 물량 증가와 공급 예정 물량 부재는 시장에 복합적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시 매매가 2억 1,000만원은 유사 사례의 보정 후 대입가치 스펙트럼인 최저 1억 8,888만원에서 최고 2억 604만원 사이에 위치하며, 스펙트럼의 상단에 가까운 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 약간 높은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2 사례는 유사도 100점으로 시점 보정 외 추가 감점 요인이 없습니다. #3, #4 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물과 유사한 조건의 거래들입니다. 시점 보정 계수는 0.991~0.995로, 최근 시장의 소폭 하락세가 반영되었습니다. 이들 사례를 통해 산출된 보정 후 대입 총액은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다.
아산용화엘크루는 온양온천역(1호선)과 도보 13분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 가집니다. 주변에 장골근린공원, 신구멍가게24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 아산시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 특히 온양5동의 인구 증가세는 긍정적인 투자 요인입니다. 전세가율이 80%를 넘어서는 점은 갭투자 위험을 내포하지만, 동시에 실수요가 탄탄하다는 방증이기도 합니다. 인근에 대규모 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 낮습니다.
준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 매우 낮습니다. 현재 용적률이 225.43%로 법정 상한 300% 대비 74.57%p의 여유가 있으나, 이는 재건축 사업성 판단 시 고려될 요소일 뿐, 현재 시점에서는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
아산시 매매가격지수는 하락 추세이나, 월세가격지수는 상승하고 전세수급동향이 101.27로 수요 우위를 보이는 점은 실수요가 견고함을 나타냅니다. 매매가 대비 전세가 비율이 80.2%로 상승하는 것은 전세 시장의 강세와 매매 시장의 하방 경직성을 의미합니다. 아산시의 꾸준한 인구 증가와 활발한 거래량은 긍정적인 요소이나, 미분양 물량 증가와 매매수급동향 하락은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 보합세가 예상되나, 장기적으로는 지역 인구 유입과 생활 인프라 확충에 따라 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.
보류