매물 유형: 아파트
분석 번호: 8633
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지 9년이 남아있어 단기적인 개발 호재는 제한적입니다. 최근 아산시 매매가격지수는 하락세이나, 월세가격지수 및 전월세수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반의 임대 시장은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가와 다수의 개발 사업 고시가 장기적인 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,415만 원에서 2억 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 비교사례 중 상위권 범위에 해당하며, 최근 동일 단지 15층 거래가 2억 원과 14층 거래가 1억 8,800만 원과 유사한 수준입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(84.98㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 1번 사례(2026년 6월, 15층)는 2억 원으로 가장 최근의 최고가 거래이며, 2번과 3번 사례(2026년 5월, 12층/7층)는 각각 1억 7,000만 원으로 중간 가격대를 형성합니다. 4번 사례(2026년 3월, 12층)는 1억 6,415만 원으로 최저 가격을 보였으며, 5번(2026년 3월, 15층)과 6번(2026년 2월, 14층) 사례는 각각 1억 7,908만 원과 1억 8,625만 원으로 중간 이상의 가격대를 형성합니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 외에 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 적용되어 대상 매물과 매우 유사한 조건임을 나타냅니다.
대상 아파트는 아산시 온양5동에 위치하며, 꾸준한 인구 증가 추세를 보이는 지역입니다. 인근에 용화체육공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 없으며, 준공 21년차로 신축 아파트 대비 경쟁력은 다소 낮을 수 있습니다. 전세가율이 80.2%로 높아 갭투자 시 초기 투자금 부담은 적으나, 역전세 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
모아미래도 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 용적률이 210.65%로 법정 상한 250% 대비 갭이 39.35%p 존재하여, 향후 리모델링이나 재건축 시 사업성은 확보될 수 있습니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현실적입니다.
아산시 매매가격지수는 하락세이나, 월세가격지수 및 전세수급동향은 상승세를 보이며 임대 시장의 견고함을 나타냅니다. 온양5동의 지속적인 인구 증가는 장기적인 주택 수요를 뒷받침할 것입니다. '모종못마루2지구 지구단위계획 수립' 등 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 잠재력이 있습니다. 다만, 높은 전세가율과 미분양 물량은 시장의 불확실성 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적인 관점에서 실거주 목적이라면 안정적인 선택이 될 수 있으나, 투자 목적이라면 시장 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류