매물 유형: 아파트
분석 번호: 8618
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 33년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 용적률 갭이 260.55%p로 매우 높아 향후 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 나타내고 있어 실수요 기반이 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 개발 호재와 노후도 개선 가능성을 고려할 때 투자 가치가 충분합니다.
제시된 매매가 1억 2,700만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,000만 원에서 1억 4,791만 원 사이의 가치 스펙트럼 중앙값인 1억 4,499만 원 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 가격적 메리트가 존재하며, 향후 상승 여력을 기대할 수 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.4㎡)의 매물로, 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 매매가 1억 4,500만 원으로, 보정 후 대입 총액은 1억 4,499만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 11층 매매가 1억 1,000만 원으로, 보정 후 대입 총액은 1억 1,000만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 5층 매매가 1억 4,800만 원으로, 보정 후 대입 총액은 1억 4,791만 원입니다. #3 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 높은 유사도를 보입니다. 이 비교사례들은 대상 매물의 가치 평가에 높은 신뢰도를 제공합니다.
원일산호 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 뛰어난 개발 잠재력을 가지고 있어 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근에 어린이공원, 편의점, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경도 양호합니다. 포천시의 전월세 시장이 상승세이고 실수요가 견고하여 안정적인 임대수익도 기대할 수 있습니다.
준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 39.45%로 법정 상한 300% 대비 260.55%p의 큰 용적률 갭을 가지고 있습니다. 이는 재건축 사업 추진 시 높은 사업성을 확보할 수 있는 강력한 요인입니다. 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
포천시의 매매가격지수는 보합세이나, 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 보이며 시장의 견고한 실수요를 반영합니다. 특히 대상 매물은 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인해 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다. 인근의 도시개발, 도로 개설, 의료시설 확충 등 다양한 개발 호재는 지역 가치를 더욱 높일 것으로 예상됩니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있어, 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 전망을 가집니다.
매수