매물 유형: 아파트
분석 번호: 8610
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재와 인근 산업유통개발진흥지구 신설은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성은 주의해야 합니다.
제시 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,387만 원에서 1억 5,472만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 내 매물보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 협상 여지를 고려할 필요가 있습니다.
비교사례 #1은 백석읍 방성리 동일 단지 내 6층, 전용면적 84.96㎡ 매물로 2026년 4월 1억 4,400만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 후 대입 총액은 1억 4,387만 원입니다. 비교사례 #2는 백석읍 방성리 동일 단지 내 14층, 전용면적 84.96㎡ 매물로 2026년 3월 1억 5,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 1억 5,472만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수는 0.999~0.998이 적용되었습니다.
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 세대당 4.81대의 여유로운 주차 공간은 단지의 큰 장점입니다. GTX-C 노선 착공 등 광역 교통망 개선 호재는 지역의 투자 매력을 높이는 요인입니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 물량 증가에 따른 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한인 30년까지 3년이 남아있습니다. 용적률 51.83%로 법정 상한 300% 대비 248.17%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진 시 사업성, 주민 동의율, 규제 완화 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.
양주시 백석읍 일대는 GTX-C 노선 착공과 같은 광역 교통망 개선, 운암 산업유통개발진흥지구 신설 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 장기적인 성장 잠재력이 높습니다. 현재 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 시장의 상승세와 미분양 물량 감소 추세는 긍정적인 신호입니다. 다만, 덕계역 한신더휴 포레스트, 양주 백석 모아엘가 그랑데 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 재건축 연한 도래가 임박한 점을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 매물로 판단됩니다.
보류