매물 유형: 아파트
분석 번호: 8605
종합 리스크 점수: 58점
해동마을한양수자인 아파트는 준공 16년차로 양호한 단지 규모와 주차 여건을 갖추고 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향 또한 상승세를 나타내고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보입니다.
제시된 매매가 3억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 5,974만 원 ~ 최고 3억 1,767만 원)의 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.
비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 해동마을한양수자인 아파트의 동일 평형(84㎡대) 거래입니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 거래로 3억 1,750만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 1,767만 원으로 대입되었습니다. #2 사례는 2026년 4월 7층 거래로 2억 6,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 2억 5,974만 원으로 대입되었습니다. #3 사례는 2026년 3월 3층 거래로 2억 9,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 시점 보정 후 2억 8,963만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상지와 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다.
해동마을한양수자인은 764세대의 적정 규모 단지로, 세대당 1.16대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 인근에 고읍제5어린이공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 드로잉앤키즈어린이집 등 교육 시설도 가까이 위치해 실거주 환경은 양호합니다. GTX-C 노선 착공 등 광역 교통망 개선 호재는 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 요인입니다.
준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 194.78%로 법정 상한 250% 대비 55.22%p의 여유가 있으나, 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 시점입니다.
양주시 아파트 시장은 전반적으로 보합세 속에서 전월세 가격은 상승하는 모습을 보이고 있습니다. GTX-C 노선 착공과 같은 교통 호재는 긍정적이나, 옥정동, 덕계동 등 양주시 내 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보이며, 신규 공급 물량의 영향과 시장 상황을 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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