매물 유형: 아파트
분석 번호: 8604
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 양주시 광사동 해동마을유승한내들 아파트로, 준공 17년차의 중형 단지입니다. 최근 GTX-C 노선 착공 등 교통 호재가 기대되지만, 인근 지역에 상당한 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,465만 원 ~ 최고 3억 1,539만 원, 중앙값 3억 1,509만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 유사 평형(84.9536㎡ ~ 84.9887㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 12층 거래로 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 1,509만 원으로 보정되었습니다. #2 사례는 2026년 3월 6층 거래로 3억 1,600만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 1,539만 원으로 보정되었습니다. #3 사례는 2026년 2월 6층 거래로 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 3억 1,465만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 동일 단지 내 거래로 입지적 특성이 유사하며, 시점 보정을 통해 최근 시장 상황이 반영되었습니다.
대상 단지는 470세대의 중규모 아파트로, 세대당 1.24대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 주변에 하늘물공원, CU 양주해동마을점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 달이랑별이랑어린이집 등 교육 시설 접근성도 양호합니다. GTX-C 노선 착공은 장기적인 교통 접근성 향상 및 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. 그러나 인근 지역의 높은 미분양 세대수와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다.
해동마을유승한내들 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 13년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 200.12%로 법정 상한 250% 대비 49.88%p의 갭이 존재하나, 재건축을 논하기에는 아직 이른 시점입니다.
양주시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준히 존재합니다. GTX-C 노선 착공은 양주시 전체의 교통 인프라 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 그러나 1,922세대의 미분양과 6,344세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 특히 덕계역 한신더휴 포레스트, 양주 백석 모아엘가 그랑데, 양주 용암 영무 예다음 더퍼스트, 회천중앙역 대광로제비앙, 회천중앙역 로제비앙 그랜드센텀 등 구체적인 사업지들이 언급된 만큼, 공급 리스크를 면밀히 주시해야 합니다. 장기적으로는 교통 호재가 긍정적이나, 단기적으로는 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성이 있어 보합 또는 소폭 하락할 가능성도 있습니다.
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