매물 유형: 아파트
분석 번호: 8603
종합 리스크 점수: 47점
대상 매물인 대방노블랜드는 준공 23년차 아파트로 재건축 연한까지 7년이 남아 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 양주시 전체적으로 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요는 꾸준합니다. GTX-C 노선 착공 등 교통 호재는 긍정적이나, 높은 미분양 물량과 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 가격 상승에 부담으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적입니다.
대상 매물의 제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,000만 원 ~ 최고 2억 999만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 4건은 모두 대상지와 동일한 대방노블랜드 단지 내 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 10층 83.21㎡가 2억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 999만 원입니다. #2 사례는 2026년 6월 4층 83.21㎡가 1억 8,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,000만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 5층 83.21㎡가 1억 9,200만 원에 거래되었으며, 시점 및 층구간 감점(-10점)을 반영한 보정 후 대입 총액은 1억 9,165만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 5층 83.21㎡가 1억 9,000만 원에 거래되었으며, 시점 및 층구간 감점(-10점)을 반영한 보정 후 대입 총액은 1억 8,965만 원입니다. 대상 매물의 9층이라는 점을 고려할 때, 층구간 감점이 없는 #1 사례가 가장 유사도가 높습니다.
대방노블랜드는 499세대의 중규모 단지로, 세대당 주차대수 1.01대는 양호한 수준입니다. 주변에 고읍축구장 등 공원 시설이 가까이 위치하고 GS25 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 양주시 전체 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 해당 읍면동 인구는 정체 상태입니다. GTX-C 노선 착공은 장기적인 교통 접근성 개선에 기여할 수 있는 중요한 호재입니다. 그러나 높은 미분양 물량과 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 꼬망어린이집이 인접해 있어 영유아 교육 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.
대상 건물은 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아 있어 당장 재건축을 기대하기는 어렵습니다. 현재 용적률이 170.6%로 법정 상한 250% 대비 79.4%p의 여유가 있어, 향후 리모델링이나 재건축 추진 시 사업성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 소규모 단지 특성상 재건축 추진 시 사업성이 대단지에 비해 떨어질 수 있습니다.
양주시 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하며 실수요가 견조함을 보여줍니다. 매매수급동향도 상승세로 전환되어 긍정적인 신호가 있습니다. GTX-C 노선 착공은 장기적인 교통 호재로 지역 가치 상승에 기여할 것입니다. 그러나 현재 1,922세대의 미분양 물량과 향후 6,344세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급(덕계역 한신더휴 포레스트, 양주 백석 모아엘가 그랑데 등)은 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 단기적인 매매가 상승을 제한하고, 경쟁 심화로 인한 가격 조정 가능성을 내포합니다. 따라서 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.
보류