매물 유형: 아파트
분석 번호: 8539
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 3년차 신축 아파트로, 봉담읍 상리 지역 내 높은 거래 활성도를 보이며 우수한 환금성을 갖추고 있습니다. 인근에 예정된 신규 공급 물량이 있으나, 매매수급동향이 상승세를 유지하고 있어 단기적인 시장 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성이 양호하며, 용적률 여유가 있어 장기적인 개발 잠재력도 보통 수준으로 평가됩니다.
제시된 매매가 4억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,320만 원에서 4억 7,627만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 4억 6,503만 원에 근접한 수준으로, 현재 시장에서 적정한 가격으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.9293㎡ ~ 59.9758㎡)의 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 매우 높은 신뢰도를 보입니다. 2026년 6월 거래된 사례 #1(10층, 4억 7,000만 원)과 사례 #4(7층, 4억 5,000만 원)는 대상 매물과 동일한 단지, 유사 층수 및 면적으로 직접적인 비교가 가능합니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 최근 시장 변동이 반영되었으며, 모든 비교사례는 면적, 용도, 도로, 역세권 보정에서 1.000의 계수가 적용되어 대상지와 유사한 조건을 갖추고 있습니다.
대상 아파트는 준공 3년차의 신축 단지로, 봉담읍 상리 지역 내 높은 거래 활성도를 보여 환금성이 우수합니다. 인근에 초등학교, 중학교가 위치하여 학군이 양호하며, GS25, 우리엥가든팜 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 매매수급동향의 상승세와 전월세 시장의 활기는 투자 매력을 더합니다.
준공 3년차로 재건축 가능 연한인 30년까지는 상당한 기간이 남아있어 재건축은 현재로서는 불가능합니다. 다만, 법정 상한 용적률 대비 현재 용적률이 130.41%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 추후 재건축 시 사업성이 확보될 잠재력이 있습니다.
화성시의 인구 및 세대수 증가 추세는 지속적인 주택 수요를 뒷받침할 것으로 예상됩니다. 비록 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하지만, 봉담읍 상리 지역의 높은 거래 활성도와 신축 단지의 희소성을 고려할 때, 중장기적으로 안정적인 가치 유지가 가능할 것으로 전망됩니다. 다만, 매매가격지수의 소폭 하락세는 단기적인 가격 상승폭을 제한할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
매수