매물 유형: 아파트
분석 번호: 8524
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 시티프라디움2차아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 아파트로, 인근에 공원 조성 및 택지 개발 등 긍정적인 개발 호재가 다수 존재합니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값에 근접하여 가격적인 타당성이 높습니다.
대상 매물의 제시가 3억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 3억 1,915만 원에서 최고 3억 6,394만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 3억 5,612만 원과 매우 근접한 수준으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 합리적인 가격으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 매물이며, 유사도 점수가 90점 이상으로 신뢰도가 높습니다. 특히 5건은 유사도 100점으로 층수 외에는 대상 매물과 거의 동일한 조건을 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 거래된 12층 매물로 3억 6,400만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 6,394만 원으로 대입됩니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 11층 매물로 3억 3,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 3억 3,810만 원으로 대입됩니다. 제시가 3억 5,500만 원은 이들 사례의 대입가치 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다. 층구간 감점이 있는 #6, #7 사례는 각각 4층과 17층으로 대상 매물 11층과 층수 차이가 있어 보정되었습니다.
대상 매물은 준공 8년차의 신축급 아파트로, 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 남양역사문화공원 등 녹지 공간이 풍부하고, 세븐일레븐 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 화성시 남양읍은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하고 있어 수요가 꾸준하며, 향후 공원 조성 및 택지 개발 등 지역 개발 호재가 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 있어 장기적인 투자 관점에서 시장 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
대상 아파트는 2018년 준공되어 건물 나이가 8년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직은 시기상조로 판단됩니다.
화성시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우위를 보여 실수요 기반이 탄탄합니다. 인근에 화성태안3지구, 향남2지구, 장안지구 등 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 가격 상승에 제한이 있을 수 있으나, 미분양 물량이 적고 지역 내 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 중장기적으로는 주거 환경 개선과 함께 안정적인 가치 유지가 기대됩니다. 용적률 갭이 140.75%p로 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
매수