매물 유형: 아파트
분석 번호: 8518
종합 리스크 점수: 62점
송산신도시대방노블랜드더센트럴3차는 최근 시장지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향이 상승하는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다수의 공원 조성 및 택지 개발 사업이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 요인이 있으나, 동시에 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하고 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 1,943만 원에서 5억 3,921만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 동향과 유사한 수준으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수가 높게 나타났습니다. #1 사례는 2026년 4월 거래된 동일 층의 매물로 보정 후 대입 총액 5억 2,413만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 2월 거래된 13층 매물로, 층구간 감점(4층 vs 13층)이 있었으나 보정 후 대입 총액 5억 3,921만 원으로 산출되었습니다. #3, #4, #5, #6 사례는 모두 17층 또는 19층 고층 매물로 층구간 감점(4층 vs 17/19층)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 각각 5억 2,845만 원, 5억 3,045만 원, 5억 3,661만 원, 5억 1,943만 원으로 산출되었습니다. 시점 보정 계수는 0.989~1.000으로 최근 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다.
송산신도시대방노블랜드더센트럴3차는 화성시 내 매매수급동향이 상승하는 지역에 위치하며, 인근에 다수의 공원 조성 및 택지 개발이 예정되어 있어 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다. 그러나 대규모 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크입니다. 주변에 이마트24, 해오름공원, 시립꿈노을어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호한 편입니다. 다만, 지하철역 접근성이 부족하여 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
대상 단지의 준공연도가 미상이므로 현재로서는 재건축 가능성을 판단하기 어렵습니다. 일반적으로 아파트 재건축은 준공 30년 이상 경과 시 검토되므로, 정확한 준공연도 확인이 필요합니다.
화성시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세가격지수는 상승세이며, 매매수급동향도 상승하고 있어 단기적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 하지만 화성태안3지구, 향남2지구, 장안지구 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 중장기적으로는 공급 과잉에 따른 가격 조정 압력이 발생할 수 있습니다. 인구는 소폭 감소하고 있으나 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 증가 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 공원 조성 등 주변 환경 개선 호재는 긍정적이나, 대규모 공급 리스크를 상쇄할 만큼의 강력한 개발 호재는 부족해 보입니다. 따라서 향후 시장 상황과 공급 물량 추이를 면밀히 주시하며 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.
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