매물 유형: 아파트
분석 번호: 8495
종합 리스크 점수: 70점
본 매물은 김포시 장기동에 위치한 고창마을(케이씨씨스위첸) 아파트로, 준공 15년차의 1,090세대 대단지 아파트입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나 전월세가격지수 및 수급동향은 상승세를 나타내고 있어 실수요가 꾸준히 유입되는 것으로 분석됩니다. 장기역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 용적률 갭이 존재하여 향후 개발 잠재력도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량에 대한 경쟁 리스크는 고려해야 합니다.
제시 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,383만 원에서 4억 2,014만 원의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 3억 8,613만 원보다 약간 높은 수준으로, 시장의 평균적인 가치와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적(59.922㎡ ~ 59.984㎡)의 거래로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 3월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시세 변동이 거의 없었음을 보여줍니다. 예를 들어, 유사도 100점의 첫 번째 사례(장기동, 2026년 6월, 12층)는 4억 1,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 4억 1,014만 원의 가치로 환산됩니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 매우 유사한 조건에서 거래되어 가격 분석의 신뢰도를 높입니다.
고창마을(케이씨씨스위첸)은 1,090세대의 대단지로, 장기역 김포골드라인 역세권(도보 9분)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 장기어린이공원, CU 김포KCC점, 뉴고려병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 전세가율이 72.2%로 높아 실수요 기반의 투자 매력이 존재하나, 높은 전세가율은 갭투자 시 역전세 위험을 동반할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
본 아파트는 2011년에 준공되어 현재 15년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 15년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 다만, 용적률이 179.99%로 법정 상한 300% 대비 120.01%p의 여유가 있어, 장기적인 관점에서는 리모델링 또는 재건축 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이고 있어 실수요가 견고한 시장입니다. 김포 북변 우미 린 파크리브 등 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으나, 5호선 연장 등 교통 호재가 지역 가치를 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 장기역 역세권 입지와 대단지 이점을 고려할 때, 중장기적으로 안정적인 가치 유지가 예상되며, 시장 상황에 따라 완만한 상승을 기대할 수 있습니다.
매수