매물 유형: 아파트
분석 번호: 8494
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 풍경마을한강한라비발디는 13년차 아파트로, 운양역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 김포시의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반이 견고합니다. 다만, 인근에 김포 북변 우미 린 파크리브 1,200세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단되나, 단지 내 층별 시세 편차가 존재하므로 현장 확인이 중요합니다.
제시 매매가 6억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 4,158만 원에서 6억 7,463만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 특히, 동일 단지 내 유사 층수의 최근 거래(2026년 6월, 13층, 105.9775㎡)가 5억 7,550만 원임을 고려할 때, 제시가는 시장의 상단 가격대에 해당한다고 판단됩니다. 이는 매수자에게는 다소 부담이 될 수 있는 가격이나, 단지의 입지 및 층의 선호도를 반영한 것으로 보입니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지(풍경마을한강한라비발디) 내 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에서 발생한 거래입니다. 유사도 점수 100점 사례들은 대상 매물과 시점, 면적, 층수 등이 유사하여 높은 신뢰도를 가집니다. 특히, 2026년 6월 거래된 13층 동일 면적 사례(#1)는 5억 7,550만 원으로 대상 매물과 가장 유사한 가치를 보입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래이므로 참고 가치가 높습니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 상황이 그대로 반영되었습니다.
풍경마을한강한라비발디는 운양역 김포골드라인까지 도보 10분 거리의 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호합니다. 857세대의 대단지 아파트로 관리비 효율성 및 커뮤니티 시설 이용에 유리하며, 주변에 청수공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 김포시의 전세가율이 72.2%로 높은 수준을 유지하고 있어 갭투자 관점에서도 매력적일 수 있으나, 향후 신규 공급 물량 증가에 따른 시장 변동 가능성을 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 17년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률은 219.12%로 법정 상한 300% 대비 80.88%p의 여유가 있으나, 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 단계입니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승세를 보이며 실수요 기반이 견고합니다. 매매수급동향 또한 상승세로 전환되어 긍정적인 시장 분위기를 형성하고 있습니다. 그러나 김포 북변 우미 린 파크리브 등 1,200세대의 신규 공급 예정 물량과 현재 1,067세대의 미분양 주택은 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 김포시의 교통 인프라 확충(김포도시철도 연장 등) 및 개발 호재가 잠재적인 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 공급 물량과 미분양 해소 여부가 시장의 중요한 변수가 될 것으로 전망됩니다.
보류