매물 유형: 아파트
분석 번호: 8484
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 김포시 걸포동에 위치한 오스타파라곤3단지 아파트로, 매매가격지수 및 연령별 매매가격지수가 보합세를 보이는 시장 상황에 있습니다. 전세 및 월세 가격지수는 상승세이며 수급동향도 긍정적입니다. 다만, 김포 북변 우미 린 파크리브 등 1,200세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,709만 원에서 5억 9,900만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지인 오스타파라곤3단지 내 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월 거래된 136.32㎡ 8층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 9,900만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 4월 거래된 136.7㎡ 7층 매물로, 보정 후 대입 총액은 5억 9,709만 원입니다. 두 사례 모두 대상지와 면적, 용도지역, 도로 조건 등이 유사하여 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다.
오스타파라곤3단지는 440세대의 중규모 단지로, 세대당 2.02대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 걸포북변역이 도보 8분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 걸포중앙공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족할 수 있습니다. 김포시의 전반적인 매매 거래량 감소 추세와 신규 공급 물량 예정은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
본 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차 건물입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 221.92%로 법정 상한 250% 대비 28.08%p의 갭이 존재하나, 이는 재건축 사업성을 논하기에는 아직 이른 시점입니다.
김포시의 매매가격지수는 보합세이나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 수급동향도 긍정적입니다. 이는 실수요 기반의 시장 강세를 반영하며, 장기적으로 매매가에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 걸포4지구 도시개발사업 등 인근 개발 호재는 지역 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 김포 북변 우미 린 파크리브 등 1,200세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로, 향후 시장 상황과 공급 물량에 따라 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 할 것입니다.
보류