제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 848

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

유사 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시가가 추정 범위 상단을 초과하며 지역 인구 감소 및 토지 이용 규제로 인한 개발 제약이 존재합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 4점 — 유사 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용하였으며, 제시가가 추정 범위 상단을 초과합니다.
• 거래량: 3점 — 순수토지 거래 필지수가 최근 6개월간 하락 추세이며, 지역 내 거래 활성도 순위에서도 성산읍 고성리는 상위 10위권 내에 없습니다.
• 생활 편의시설: 5점 — 인근에 소수산봉 공원(379m)과 성산일출봉농협 하나로마트(1425m)가 있으나, 전반적인 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.
• 규제 전망: 6점 — 제주 제2공항 개발사업 예정지 토지거래허가구역 재지정 및 일부 해제, 초지 지형도면 해제 등 일부 개발 규제 완화 가능성이 있으나, 대상지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재합니다.
• 인구 현황: 3점 — 성산읍 인구는 2022년 10월부터 2026년 4월까지 약 5.7% 감소 추세에 있으며, 서귀포시 전체 인구 또한 최근 12개월간 감소 추세를 보입니다.
• 토지 이용 규제: 4점 — 자연녹지지역으로 건폐율 20%, 용적률 50%의 제한이 있으며, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 개발에 제약이 있습니다.
• 토지 형상: 6점 — 토지 형상은 부정형이나 지형은 평지이며 세로한면(가) 도로에 접하고 있어 개발 활용도는 보통 수준입니다.
• 건물 노후도(사진) — 토지 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(대장) — 토지 카테고리 해당없음
• 임대 수익성 — 토지 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 매매가 7,000만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼(최저 2,829만 원 ~ 최고 4,243만 원)의 상단을 크게 초과하는 수준입니다. 이는 시장 상황 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 각 비교사례의 특성 설명은 불가합니다.

심층 분석

제주 서귀포시의 지가지수 및 지가변동률은 보합 또는 소폭 하락 추세이며, 순수토지 거래 필지수도 감소하고 있어 전반적인 토지 시장의 투자 심리가 위축된 상황입니다. 대상지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 존재하며, 인근에 예정된 신규 주택 공급 물량은 향후 개발 시 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시가는 공시지가 배율을 통한 추정 가치보다 높아 가격적 메리트가 낮습니다.

토지 형상이 부정형인 점은 향후 개발 시 효율성 측면에서 다소 불리할 수 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함되어 있어 개발 용도 및 규모에 제약이 따릅니다. 도로 접면이 '세로한면(가)'인 점도 접근성 측면에서 프리미엄 요인으로 작용하기 어렵습니다.

제주 제2공항 개발사업 예정지 토지거래허가구역 재지정 및 일부 해제, 초지 지형도면 해제 등 일부 개발 규제 완화 움직임이 있으나, 대상지는 자연녹지지역으로 개발 잠재력이 제한적입니다. 성산읍 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 토지 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로 현재 시장 상황과 규제를 고려할 때, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 장기적으로는 제주 지역의 관광 활성화 및 추가적인 규제 완화 여부에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 대상 토지가 도로에 실제 접면하고 있는지, 현장 확인을 통해 도로 폭 및 진입 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 인입 가능성을 관할 기관에 문의하여 확인해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 자연녹지지역 내 개발행위허가 가능 여부 및 구체적인 건축 제한 사항을 서귀포시청에 문의하여 확인해야 합니다.
• 인근에 예정된 서귀포 형남6차 아파트, 리첸시아 표선 IB 등 신규 공급 물량이 대상 토지의 미래 개발 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석해야 합니다.
• 가축사육제한구역으로 인한 개발 제약 사항을 구체적으로 확인해야 합니다.

최종 판정

보류