매물 유형: 아파트
분석 번호: 8472
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승세이나 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정으로 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 271만 원 ~ 최고 2억 2,654만 원, 중앙값 2억 1,269만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 거래 가격보다 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상지와 동일 단지, 동일 지역 내에서 최근 3~4개월 이내에 거래된 유사 면적(73.0815㎡)의 매물입니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 최근 시장 변동률이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1 사례는 9층, #2 사례는 17층, #3 사례는 13층, #4 사례는 12층, #5 사례는 7층, #6 사례는 3층으로 다양한 층수의 거래가 포함되어 있어 대상 매물의 층수에 따른 가치 판단에 유용한 참고 자료가 됩니다. 모든 비교사례의 유사도 점수는 100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다.
대상 단지는 776세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 진사생태공원, GS25 등 생활 편의시설이 위치해 있으며, 공도읍은 꾸준한 인구 증가 추세를 보이고 있어 실수요는 견고할 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정과 현재 미분양 물량은 투자 가치에 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 역세권 프리미엄은 해당 사항이 없습니다.
대상 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있습니다. 현재 용적률이 205.78%로 법정 상한 300% 대비 94.22%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링의 잠재력은 있으나, 당장 추진하기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 리모델링 또는 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.
안성시 공도읍은 최근 1년간 인구 증가세를 보이며 주거 수요가 꾸준합니다. 중부권 광역급행철도 추진, 산업단지 개발 등 지역 개발 호재가 다수 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 기대할 수 있습니다. 그러나 인근 대규모 신규 아파트 공급 물량과 현재 미분양 현황은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으며, 매매가격지수가 보합세를 보이는 점을 고려할 때 급격한 시세 상승보다는 안정적인 흐름을 예상합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 있어, 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류