매물 유형: 아파트
분석 번호: 8471
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 주은청설 아파트로, 준공 26년차의 대규모 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세가격지수는 상승 추세에 있어 전세가율이 높은 편입니다. 인근에 해링턴 플레이스 진사, 안성당왕 경남아너스빌 하이스트 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 유사 사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있습니다.
제시된 매매가 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 6,980만 원 ~ 최고 9,150만 원) 내에 위치하며, 중앙값 7,499만 원 대비 상단에 속합니다. 특히, 유사도 100점의 동일 단지 3층 7,900만 원 거래와 비교했을 때, 제시가는 유사한 수준이거나 약간 높은 편입니다.
선별된 비교사례 15건 중 9건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수의 최근 거래 사례입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 6,980만 원에서 8,500만 원 사이로 나타났습니다. 특히, 2026년 6월에 거래된 동일 단지 3층 39.75㎡ 매매가 7,900만 원(보정 후 대입 총액 7,899만 원)은 대상 매물과 매우 유사한 조건입니다. 유사도 90점 사례들은 층구간에서 감점되었으나, 동일 단지 내에서 6층~13층의 거래가 8,500만 원에서 9,150만 원으로 형성되어 있습니다. 제시된 매매가 8,000만 원은 유사도 100점 사례들의 상단 범위에 해당하며, 층구간이 다른 중층 거래보다는 낮은 수준입니다.
주은청설 아파트는 2,295세대의 대규모 단지로 기본적인 단지 경쟁력은 갖추고 있습니다. 공도읍은 안성시 내에서 거래 활성도가 높은 지역이며, 인구 증가 추세도 긍정적입니다. 다만, 준공 26년차로 노후도가 진행되었고 세대당 주차대수가 낮은 점은 투자 가치에 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승보다는 안정적인 수요 기반을 바탕으로 한 장기적 관점의 접근이 필요합니다.
대상 건물은 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있습니다. 현재 시점에서는 재건축 사업 추진이 어렵고, 용적률이 252.71%로 법정 상한 300% 대비 갭이 47.29%p에 불과하여 사업성이 높다고 보기 어렵습니다. 따라서 재건축을 통한 투자 가치 상승은 기대하기 어렵고, 향후 리모델링 가능성 등을 검토해 볼 수 있습니다.
안성시의 매매가격지수는 보합, 전세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매 및 전세 수급동향 모두 상승세를 보여 시장의 기본적인 수요는 양호합니다. 그러나 해링턴 플레이스 진사 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 가능성이 있습니다. 장기적으로는 안성시의 꾸준한 인구 증가와 산업단지 개발 등의 지역 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 유사 사례의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
보류