매물 유형: 아파트
분석 번호: 8468
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 한일타운 아파트로, 준공 21년차의 중소형 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세수급동향은 상승세이나 월세수급동향은 하락세로 혼조 양상입니다. 인구는 꾸준히 증가하고 있으나, 향후 2,965세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁 심화 및 시세에 영향을 줄 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시 매매가 1억 4,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 4,678만 원 ~ 최고 1억 4,898만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다. 중앙값인 1억 4,798만 원과 비교했을 때 약 298만 원 낮은 수준입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. #1 사례는 2026년 6월 11층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 4,898만 원, #2 사례는 2026년 5월 15층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 4,798만 원, #3 사례는 2026년 4월 9층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 4,678만 원입니다. 이들 사례는 시점, 면적, 용도지역 등 개별 요인 보정을 통해 대상 매물의 가치를 정확하게 반영하고 있습니다.
대상 단지는 안성시 공도읍 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 인구 증가 추세와 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요 기반의 투자 가치는 양호합니다. 다만, 향후 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭은 61.44%p로 리모델링 또는 장기적인 재건축 잠재력은 있으나, 현재로서는 리모델링 검토 단계에 해당합니다.
매매가격지수와 매매수급동향은 보합 또는 소폭 상승세를 보이고 있으나, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 안성시의 꾸준한 인구 증가와 다수의 개발 호재(산업단지, 도로 개설 등)는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 보합세 유지 또는 제한적인 상승을 예상하며, 중장기적으로는 주변 개발 진행 상황에 따라 가치 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.
매수