매물 유형: 아파트
분석 번호: 8458
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물인 안성푸르지오는 준공 9년차의 비교적 신축 아파트로, 안성시 내 매매수급동향이 상승세를 보이고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 인근에 다양한 개발 호재와 투자 유치 소식이 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 향후 2,965세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 중장기적인 관점에서 공급 과잉에 따른 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,454만 원에서 2억 4,163만 원 사이의 가치 스펙트럼을 상회하는 수준입니다. 이는 유사 사례 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으며, 시장 상황 및 매물의 개별적인 강점(내부 상태, 조망 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 안성푸르지오 동일 단지 내 거래이며, 전용면적은 대상 매물과 유사합니다. 유사도 점수는 80점에서 100점 사이로 높게 나타났습니다. 층구간 감점이 주로 발생했는데, 대상 매물(18층) 대비 비교사례의 층이 낮아(5층, 6층, 9층, 11층, 12층, 13층) 유사도 점수가 차등 적용되었습니다. 시점 보정은 2026년 2월~6월 거래로 최근 시세가 반영되었으며, 한국부동산원 지가변동률 지수를 기반으로 0.999~1.000의 계수가 적용되었습니다. 모든 비교사례는 제2종일반주거지역으로 용도지역이 동일하여 용도 보정은 없었습니다.
안성푸르지오는 준공 9년차의 신축급 아파트로 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 39호공원, GS25 안성푸르지오점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 푸르지오숲어린이집이 단지 인근에 있어 학군 접근성도 좋습니다. 안성시의 매매수급동향은 상승세이나, 매매 거래량은 소폭 하락하고 미분양 물량이 높은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 다만, 안성시의 지속적인 투자 유치 및 개발 호재(중부권 광역급행철도 서명운동, 산업단지 개발 등)는 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 2017년 준공되어 현재 9년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률 갭은 50.17%p로, 법정 상한 250% 대비 여유가 있으나, 재건축을 논하기에는 아직 이른 시점입니다. 따라서 재건축을 통한 투자 가치 상승은 기대하기 어렵습니다.
안성시의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 보여 실수요 기반은 견고합니다. 그러나 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 공급 과잉으로 인한 시장 경쟁 심화와 가격 조정 가능성이 존재합니다. 단기적인 시세 상승보다는 안성시의 중장기적인 개발 계획과 인구 유입 추이를 면밀히 주시하며 접근하는 것이 현명합니다. 현재 제시 매매가는 비준가격 스펙트럼을 상회하는 수준이므로, 가격 협상 여지를 탐색하는 것이 중요합니다.
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