매물 유형: 아파트
분석 번호: 8456
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 보유하고 있습니다. 주변 지역의 다양한 개발 호재와 인구 증가 추세는 긍정적인 투자 환경을 조성합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 5,976만 원 ~ 최고 1억 7,374만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단부에 해당하는 수준입니다. 이는 유사 조건의 매물 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
비교사례 8건 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 100점 유사도 사례들은 층수와 시점만 다른 거의 동일한 조건의 매물입니다. #1 사례는 2026년 5월 9층 거래로 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 5,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 11층 거래로 1억 7,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 6,974만 원입니다. #7, #8 사례는 층구간 감점(8층 vs 4층/3층)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 제시 매매가 1억 6,500만 원은 이들 유사 사례의 보정 후 대입 총액 범위 내에 있습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 높습니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있어 주거 편의성이 양호합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시세 경쟁 리스크는 존재합니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 118.03%p로 개발 잠재력이 높습니다. 이는 재건축 사업 추진 시 사업성 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부와 시기는 단지 주민들의 의사 결정과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
안성시의 인구는 소폭 증가 추세이며, 매매수급동향도 상승세로 시장의 기본적인 수요는 유지되고 있습니다. 다양한 지역 개발 호재(투자유치, 산업단지 개발 등)는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 재건축 추진 여부가 향후 가치 변동의 핵심 요인이 될 것으로 전망됩니다.
조건부 매수