매물 유형: 아파트
분석 번호: 8453
종합 리스크 점수: 48점
대상 매물은 안성시 금석동 동남 아파트로, 준공 28년차의 구축 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 전세가격지수는 상승하고 있으나 월세가격지수는 하락하는 등 혼조세를 보입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 재건축 연한이 도래하고 있으나 용적률 갭이 작아 사업성 확보에 주의가 필요합니다.
제시 매매가 1억 원은 비교사례 스펙트럼(최저 6,980만 원 ~ 최고 9,381만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 높은 가격으로, 현재 시장 상황을 고려할 때 다소 고평가되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 대상지와 동일 단지 및 금석동 내 유사 조건을 가진 매물입니다. 특히 유사도 100점의 사례들은 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수, 최근 거래 시점을 가지며, 보정 후 대입 총액은 6,999만 원에서 8,177만 원 사이로 형성되어 있습니다. 층구간 감점이 있는 사례들도 6,980만 원에서 9,381만 원까지의 스펙트럼을 보입니다. 제시 매매가 1억 원은 이러한 비교사례 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다.
대상 단지는 준공 28년차의 구축 아파트로, 투자 가치는 제한적일 수 있습니다. 인근에 CU 안성동남타운점 등 기본적인 생활 편의시설은 갖춰져 있으나, 대형 쇼핑 시설이나 종합 의료 시설과의 거리가 멀어 입지 경쟁력이 다소 부족합니다. 학군 측면에서는 안성유치원, 안성초등학교 등이 인접해 있으나, 특화된 학군으로 보기는 어렵습니다. 지하철역과의 접근성은 없으며, 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한(30년) 도래가 2년 앞으로 다가왔습니다. 그러나 현재 용적률이 245.61418%로 법정 상한 250%에 근접하여 용적률 갭이 4.385819999999995%p에 불과합니다. 이는 재건축 시 사업성 확보에 매우 불리하게 작용할 수 있습니다. 리모델링의 경우도 건물 노후도와 주민 동의율, 사업 비용 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 현재로서는 재건축/리모델링을 통한 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다.
안성시의 매매가격지수는 보합, 전세가격지수는 상승, 월세가격지수는 하락하는 혼조세를 보입니다. 매매수급동향은 상승하고 있으나, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 특히, 인근에 2,965세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 이는 기존 아파트의 시세 상승을 제한하고, 매매가 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 지역 내 미분양 현황도 938세대로 높은 수준을 유지하고 있어, 단기적인 시세 상승보다는 보합 또는 하락 압력이 우세할 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 안성시의 투자유치 및 산업단지 개발 등의 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
보류