매물 유형: 아파트
분석 번호: 8452
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 17년차로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 매매수급동향이 상승세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 그러나 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 3억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 4,964만 원에서 2억 9,417만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 크게 상회하는 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 높은 가격으로, 매수 시 신중한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 9건은 모두 동일 단지 내 매물로, 전용면적 84.99㎡ 기준입니다. 유사도 100점 사례는 2026년 5월 거래된 18층 매물로, 보정 후 대입 총액은 2억 5,999만 원입니다. 유사도 90점 사례들은 대부분 층구간 감점(-10점)을 받았으며, 보정 후 대입 총액은 2억 6,962만 원에서 2억 8,500만 원 사이에 분포합니다. 유사도 80점 사례들은 층구간 감점(-20점)이 적용되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 4,964만 원에서 2억 9,417만 원입니다. 전반적으로 제시된 매매가는 비교사례들의 보정 후 대입 총액보다 높은 편입니다.
안성시의 매매수급동향 및 전세수급동향이 상승세를 보이며 기본적인 투자 수요는 존재합니다. 그러나 인근 대규모 신규 공급 예정 물량으로 인해 향후 공급 과잉 리스크가 있으며, 제시된 매매가가 시장 평균 대비 높은 수준이므로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 학군 및 교통 접근성은 무난한 수준입니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 13년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 용적률 여유는 53.39%p로 재건축 사업성이 아주 높다고 보기는 어렵습니다.
단기적으로 안성시의 매매 시장은 보합세를 유지할 것으로 예상되나, 대규모 신규 아파트 공급이 본격화되면 가격 조정 압력을 받을 수 있습니다. 장기적으로는 안성시의 투자유치 및 광역교통망 확충 등의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 현재 제시된 매매가는 이러한 잠재적 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 보입니다. 따라서 향후 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 중요합니다.
보류