매물 유형: 아파트
분석 번호: 8451
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 7년차의 비교적 신축 단지로 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 이천시의 반도체 산업 육성 및 대월2산단 착공 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 이천자이 더 레브, 이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이 등 총 10,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 3억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 1,998만 원 ~ 최고 3억 8,219만 원, 중앙값 3억 5,498만 원) 내에 위치합니다. 제시가는 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 최고가 사례인 3억 8,219만 원에 근접한 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적(82.9343㎡)의 매매 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번부터 5번 사례는 층수까지 유사하여 100점의 유사도를 보였습니다. 1번 사례(2026년 6월, 15층)는 3억 6,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 6,498만 원입니다. 2번 사례(2026년 5월, 13층)는 3억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 7,998만 원입니다. 6번 사례(2026년 6월, 2층)는 3억 2,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,998만 원입니다. 이처럼 층에 따른 가격 편차가 존재하며, 제시된 15층 매물은 중층 구간의 상단에 해당합니다.
이천마장호반베르디움1차는 준공 7년차의 신축급 아파트로, 단지 내 커뮤니티 시설과 양호한 주차 환경을 갖추고 있습니다. 마장2호문화공원이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적하며, CU 이천호반베르디움점 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 학군으로는 마장호반1차어린이집이 가까워 어린 자녀를 둔 세대에 유리합니다. 이천시의 반도체 산업 육성 정책과 대월2산단 착공 등은 장기적인 지역 발전 가능성을 높이는 요인입니다. 다만, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 단기적인 투자 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2019년 준공되어 건물 나이가 7년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 23년이 남아있으므로, 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 잠재적인 가능성은 있으나, 아직 구체적인 논의는 없는 것으로 보입니다.
이천시 아파트 시장은 최근 매매가격지수와 거래량이 하락 추세를 보이며 다소 침체된 분위기입니다. 특히 이천자이 더 레브, 이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이, 우미린 트리쉐이드 등 총 10,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 커질 수 있습니다. 그러나 이천시가 반도체 소부장 거점으로 확대되고 대월2산단 착공 등 산업 기반이 강화되는 점은 장기적인 인구 유입 및 주택 수요 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 단기적으로는 시장의 불확실성이 크지만, 장기적으로는 지역 개발 호재에 따른 가치 상승 여력이 존재합니다. 매수 시에는 신규 공급 물량의 영향을 주시하고, 충분한 가격 협상을 통해 매수하는 것이 현명합니다.
보류