매물 유형: 아파트
분석 번호: 8446
종합 리스크 점수: 40점
본 매물은 29년 된 아파트로 재건축 연한이 도래했으나, 높은 용적률로 인해 사업성이 낮아 개발 잠재력이 제한적입니다. 최근 이천시 아파트 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단되나, 단지 내 주차 여건과 건물 노후도 등을 고려할 때 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 2,900만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8,817만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 층수 차이(대상 9층 vs 사례 1층)에 따른 가치 반영으로 보이나, 단지 내 평당가 편차가 큰 점을 고려할 때 가격 타당성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례 1건은 유사도 90점으로 신뢰도가 높은 편입니다. 해당 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(59.35㎡)으로 2026년 2월 9,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물은 9층이고 비교사례는 1층으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 0.980을 적용하여 보정 후 대입 총액은 8,817만 원으로 산출되었습니다.
본 매물은 29년 된 아파트로 단지 경쟁력은 다소 낮습니다. 주변에 부원고등학교 등 학교가 인접해 있으나, 지하철역과의 거리가 멀어 교통 접근성은 떨어집니다. 이천시 전반의 아파트 시장이 하락세에 있고 대규모 신규 공급 리스크가 있어 단기적인 투자 가치는 높지 않습니다.
준공 29년차로 재건축 연한에 도달했으나, 현재 용적률이 330.19%로 법정 상한 250%를 크게 초과하여 재건축 사업성이 매우 낮습니다. 리모델링을 검토할 수 있으나, 이 역시 상당한 비용과 주민 동의가 필요하여 현실적인 개발 가능성은 낮습니다.
이천시의 매매가격지수와 전세가격지수가 하락 추세에 있으며, 미분양 물량과 향후 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 시장에 공급 과잉 리스크가 존재합니다. 이천시의 반도체 소부장 거점 확대 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미 미칠지는 미지수입니다. 장기적으로는 인구 유입 및 산업 발전 가능성이 있으나, 단기적으로는 시장 하방 압력이 우세할 것으로 전망됩니다.
보류