경상북도 성주군 선남면 도흥리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 8416

종합 리스크 점수: 42점

AI 요약 평가

대상 토지는 계획관리지역 내 평지 지형으로 건축용도에 적합하며 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 복합적인 규제가 존재하지만, 인근에 다양한 건축 인허가 이력이 있어 활용 가능성이 높습니다. 현재 시장은 보합세이나, 제시된 매매가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단에 해당하므로 현장 확인을 통한 가격 타당성 검토가 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 배출시설설치제한지역 및 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 규제가 존재하여 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.
개발 잠재력: 7점 — 평지 지형에 나대지로 건축 가능성이 높으며, 법정 용적률 100%를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. 주변에 단독주택 및 공장, 제2종근린생활시설 등의 인허가 이력이 있어 다양한 용도로 활용 가능합니다.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어지나, 도로 접면은 확보되어 있어 차량 접근성은 보통 수준입니다.
시장 활성도: 5점 — 성주군 전체 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 선남면의 인구 또한 소폭 감소하는 등 전반적인 시장 활성도는 보통 수준입니다.
가격 적정성: 6점 — 제시된 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위의 상단에 위치하여 다소 높게 평가될 수 있으나, 주변 시세보다 저렴하다는 사용자 의견을 고려할 때 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 5점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 5곳으로 양호한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.2% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 5억 5,000만원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위인 최저 2억 3,447만원에서 최고 3억 5,170만원의 상단을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 사용자 제시 특이사항인 '주변 시세보다 저렴하게 판매 중'이라는 정보와 상이할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가적인 시장 조사를 통해 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 부족하여 개별 사례 분석은 어렵습니다. 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위는 대상 토지의 특성을 반영한 보수적인 접근입니다.

심층 분석

성주군 전체 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 이는 토지 시장의 전반적인 활성도가 둔화되고 있음을 시사합니다. 대상 토지는 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으나, 제시된 매매가가 공시지가 배율 추정 범위를 크게 상회하므로 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 인근 농공단지 관리기본계획 변경 등 지역 경제 활성화 요인이 있으나, 대상지에 직접적인 호재로 작용하기까지는 시간이 걸릴 수 있습니다.

제시된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, '세로한면(불)' 도로 접면은 개발 시 진출입 편의성이나 건축물의 배치에 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, '답' 지목은 농지전용허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

대상 토지는 계획관리지역 내 평지 지형으로 건축용도에 적합하며, 주변에 단독주택 및 공장 등의 인허가 이력이 있어 개발 잠재력은 보통 수준입니다. 성주군 내 미분양 주택이 0세대인 점은 긍정적이나, 인구 감소 추세는 장기적인 개발 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변에 사방지 지정 및 해제 등의 고시가 있으나, 대상지에 직접적인 영향을 미치는 대규모 개발 호재는 현재까지 확인되지 않습니다. 향후 6개월간 시세는 보합세를 유지할 것으로 예상되며, 장기적인 관점에서 개발 규제 완화나 새로운 개발 계획 수립 여부가 가치 변화의 주요 변수가 될 것입니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 실제 도로 접면 상태와 진출입의 용이성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
토지이용계획상 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 규제가 건축 계획에 미치는 구체적인 영향과 허가 가능 여부를 관련 부서에 문의해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 유무와 위치를 확인하여 개발 비용에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 분쟁 이력을 확인해야 합니다.
인근 토지의 최근 개발행위허가 이력을 상세히 조사하여 개발 가능성과 주변 환경 변화를 예측해야 합니다.
주변에 위치한 선남농협하나로마트 도흥점 및 도원초등학교 병설유치원 등 편의시설과의 실제 접근성을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류