매물 유형: 토지
분석 번호: 836
종합 리스크 점수: 64점
자연녹지지역 내 다양한 규제가 존재하나, 제시가는 실거래 기반 대입 스펙트럼과 유사하며 개발 잠재력은 보통 수준입니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 9억 7,413만 원 ~ 최고 9억 7,413만 원, 중앙값 9억 7,413만 원)과 비교할 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 단일 비교사례의 특성상 발생한 편차로 보이며, 공시지가 배율 추정치(2억 1,584만 원 ~ 3억 2,377만 원, 중간값 2억 5,901만 원)와 비교하면 제시가는 중간값과 유사하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 서귀포시 토평동 2***에 위치한 자연녹지지역 과수원(1669㎡)이 2026년 2월 6억 4,401만 원에 거래되었습니다. 대상지와의 거리는 2629m, 시점은 4개월 전으로 유사도 점수 84점을 기록했습니다. 면적 보정 계수 0.981이 적용되어 대상지가 사례보다 크므로 대규모 감가가 반영되었으며, 호재 보정은 0.0%로 수혜가 없는 것으로 판단되었습니다. 이 사례의 보정 후 평당가는 139만 원으로 산정되었습니다.
제주 서귀포시 지역의 토지 시장은 최근 지가지수 보합세와 거래량 하락 추세를 보이며 전반적으로 관망세가 짙습니다. 다만, 인근에 서귀포 형남6차 아파트, 리첸시아 표선 IB 등 신규 주택 공급 예정 물량이 존재하여 향후 주변 개발 압력 및 토지 가치에 긍정적인 영향을 미 미칠 가능성도 있습니다. 대상 토지는 자연녹지지역으로 개발 제한이 있으나, 인근에서 단독주택 및 근린생활시설 신축 허가 이력이 확인되어 규제 범위 내에서의 개발 잠재력은 존재합니다. 제시가는 공시지가 배율 추정치와 유사한 수준으로, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 염두에 둔 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.
대상 토지는 부정형의 토지 형상과 완경사 지형으로 인해 개발 시 설계 및 토목 공사 비용이 증가할 수 있는 물리적 하자가 있습니다. 또한, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용규제가 복합적으로 적용되어 있어 개발 행위의 제약이 크다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 이러한 규제는 토지의 활용도를 제한하고 개발 비용을 증가시킬 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 최근 6개월간 순수토지 거래 필지수가 하락 추세를 보이고 있고, 용도지역별 및 지역별 지가변동률이 소폭 하락세를 나타내고 있기 때문입니다. 다만, 인근에 예정된 신규 주택 공급 물량은 장기적으로 토지 개발 수요를 자극할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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