매물 유형: 아파트
분석 번호: 8298
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 준공 26년차의 대단지 아파트로, 매매 시장의 전반적인 하락세 속에서도 임대차 시장의 견고함과 낮은 미분양률은 긍정적인 요소입니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있는 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 보정 후 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
대상 매물의 제시가 3억 5,000만 원은 비교사례를 통해 산출된 보정 후 대입가치 스펙트럼(최저 2억 9,955만 원 ~ 최고 2억 9,955만 원, 중앙값 2억 9,955만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장의 보편적인 가치 평가보다 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 조리읍 대원리 한라비발디(992-1) 210.49㎡ 매매 건으로, 2026년 4월에 3억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이라는 점에서 높은 유사도를 가집니다. 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 시계열 변동이 반영되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000으로 유사한 조건임을 나타냅니다. 다만, 비교사례가 3층으로 대상 매물의 12층과 층구간에서 차이가 있어 10점의 감점이 발생했습니다. 이러한 보정을 거쳐 산출된 대입 총액은 2억 9,955만 원입니다.
대상 매물은 1,202세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 안정적인 가치를 가집니다. 다만, 파주시 조리읍의 인구는 감소 추세에 있으며, 지역 내 거래 활성도 순위에서도 조리읍 봉일천리는 10위권에 머물러 있습니다. 주변에 조리소공원, CU 파주한라점 등 생활 편의시설은 존재하나, 대형 쇼핑몰이나 종합 의료시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 교통 접근성 측면에서는 지하철역 정보가 없어 대중교통 이용 편의성이 높다고 보기는 어렵습니다. 인근에 파주 스튜디오시티 일반산업단지 조성, 파주시 조리 파크골프장 조성 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미칠지는 추가적인 분석이 필요합니다.
대상 아파트는 2000년에 준공되어 현재 26년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 4년이 남아있어, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 가능성이 있습니다. 현재 용적률이 227.12%로 법정 상한 100%를 초과하는 점은 재건축 사업성 측면에서 불리하게 작용할 수 있으나, 리모델링은 충분히 검토될 수 있습니다. 다만, 재건축은 사업성, 주민 동의율, 규제 등 복합적인 요인을 고려해야 하므로, 현재 시점에서 재건축을 단정하기는 어렵습니다.
파주시 아파트 시장은 현재 매매가격지수와 거래량이 하락세를 보이며 조정 국면에 있으나, 전월세 시장은 견고한 상승세를 유지하고 있습니다. 이는 실수요 기반의 주거 안정성이 뒷받침되고 있음을 의미합니다. 인근에 파주 운정3지구 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있으나, 파주 스튜디오시티 일반산업단지 조성 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 현재 시장 가치 스펙트럼 대비 다소 높은 수준으로, 매수 시 신중한 접근이 필요합니다. 향후 시장의 공급 물량 소화 여부와 지역 개발 진행 상황에 따라 가치 변동이 예상됩니다.
보류