매물 유형: 아파트
분석 번호: 8296
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축이며, 파주시의 꾸준한 인구 증가세와 전월세 시장의 상승세가 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 인근 지역에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 5,500만원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,815만원에서 2억 6,102만원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
비교사례 7건은 모두 대상지와 동일 단지인 파주봉일천효성해링턴플레이스 아파트이며, 전용면적 59㎡대로 유사합니다. #1, #2, #3, #4 사례는 유사도 100점으로 시점 보정만 적용되었으며, 각각 2억 5,096만원, 2억 3,608만원, 2억 4,435만원, 2억 4,237만원의 대입 총액을 보입니다. #5, #6, #7 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되어 유사도 90점으로, 2억 6,102만원, 2억 2,815만원, 2억 3,311만원의 대입 총액을 나타냅니다. 특히 #5 사례는 20층으로 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
대상 아파트는 준공 8년차로 비교적 신축이며, 파주시의 꾸준한 인구 증가세와 전월세 시장의 상승세가 투자 가치에 긍정적인 영향을 미 미칩니다. 주변에 봉일천어린이공원1, 세븐일레븐 파주효성점, 리틀바움어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 리스크가 존재합니다.
대상 아파트는 준공 8년차로 재건축 연한(30년)까지 약 22년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 용적률은 207.54%로 법정 상한 250% 대비 42.46%p의 갭이 있어 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성 확보에 유리할 수 있습니다.
파주시의 매매가격지수는 하락세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승세이며 매매수급동향도 상승세로 전환되어 실수요 기반의 시장 회복 가능성이 있습니다. 파주 스튜디오시티 일반산업단지 조성, 운정건강공원 조성계획 변경, 파주시 조리 파크골프장 조성 등 다수의 개발 호재가 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 그러나 파주 운정3지구 등 대규모 신규 아파트 공급 물량이 7,679세대에 달하여 향후 시장에 공급 과잉 우려가 존재하며, 이는 단기적인 시세 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 장기적으로는 개발 호재와 인구 유입에 힘입어 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.
보류