매물 유형: 아파트
분석 번호: 8292
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 파주힐스테이트2차는 준공 16년차의 아파트로, 매매가격지수가 하락세인 시장 상황에서 매매가 대비 전세가 비율이 상승하여 전세 수요는 견고한 편입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세에 영향을 미 줄 수 있습니다. 현재 제시가는 비준가격 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적입니다.
제시 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,999만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하여 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 시장의 전반적인 매매가격지수 하락 추세와 인근 신규 공급 물량을 고려할 때, 가격적 메리트는 제한적입니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지인 파주힐스테이트2차 12층 125.5109㎡ 매물로, 2026년 5월 3억 5,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 면적, 단지, 용도지역, 거리 등 모든 조건이 동일하며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 4,999만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
파주힐스테이트2차는 중규모 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 학군 및 역세권 프리미엄은 미미합니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 투자 가치 측면에서는 장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 75.1%로 높은 편이라 전세 수요를 통한 안정적인 임대 수익은 기대할 수 있으나, 매매 시세 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.
준공 16년차로 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률은 193.85%로 법정 상한 250% 대비 56.15%p의 여유가 있지만, 재건축을 위한 충분한 사업성은 기대하기 어렵습니다.
파주시 전반의 매매가격지수는 하락세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 인근 파주 스튜디오시티 일반산업단지 조성, 운정건강공원 정비 등 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 또한, 파주 운정3지구 내 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장 경쟁을 심화시켜 시세 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 시세 차익보다는 안정적인 실거주 및 임대 수익 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.
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