매물 유형: 토지
분석 번호: 826
종합 리스크 점수: 52점
맹지라는 단점이 있으나, 일반공업지역 및 일반산업단지 지정으로 개발 잠재력은 존재합니다.
제시된 매매가 9,780만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 1억 2,350만 원에서 2억 2,230만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시 하단에 위치합니다. 도심 중심업무지구(CBD) 입지 프리미엄을 반영한 추정 범위 1억 2,350만 원 ~ 2억 2,230만 원과 비교해도 제시가는 낮은 편입니다. 이는 맹지라는 단점이 크게 반영된 것으로 보입니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시 대상지의 총 공시지가 1억 2,350만 원에 배율 1~1.8배를 적용하여 추정 가격 범위가 산출되었습니다.
통영시의 지가지수는 용도지역별로 하락 추세이나, 이용상황별 지가지수는 상승 추세입니다. 지역별 지가변동률은 최근 6개월간 소폭 하락세를 보였으나, 순수토지 거래 필지수는 변동성을 띄며 상승 추세를 유지했습니다. 인근에 '통영더유엘윈썸' 506세대 분양 예정 등 신규 공급 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 대상지는 맹지라는 큰 단점이 있어 즉각적인 개발 가치 상승은 제한적일 수 있으나, 일반공업지역 지정 및 주변 개발 고시를 고려할 때 장기적인 관점에서 도로 확보 등 개발 여건 개선 시 가치 상승 여지가 있습니다.
가장 큰 물리적 하자는 맹지라는 점입니다. 이는 토지의 활용도를 현저히 떨어뜨리며, 개발 시 추가적인 비용과 노력이 필요합니다. 완경사 지형은 개발 비용을 증가시킬 수 있는 요인이 됩니다. 지목이 '전'이므로 농지전용 관련 절차와 비용도 고려해야 합니다.
통영시의 지역 미분양 현황은 감소 추세(2026년 4월 175세대)를 보이며, 지역 건축 허가 동향도 20동으로 활발한 편입니다. 남부내륙철도 착공 등 지역 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 통영시 전반의 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 대상지는 맹지라는 근본적인 한계가 있어, 이 단점을 해소하지 못한다면 개발 잠재력을 온전히 실현하기 어려울 것입니다. 도로 확보 등 적극적인 개발 계획이 수립될 경우 미래 성장 가능성이 높습니다.
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