매물 유형: 아파트
분석 번호: 8210
종합 리스크 점수: 58점
대상 아파트는 용인시 수지구 성복동에 위치한 16년차 단지로, 최근 용인시의 매매가격지수와 거래량은 상승세를 보이며 시장 활성도가 높은 편입니다. 그러나 정부의 수도권 부동산 규제 강화 기조와 지역 내 미분양 물량은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 본 매물은 비교사례 분석 결과 제시가가 적정 범위 내에 있으나, 향후 공급 예정 물량과 거시경제 지표를 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 11억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 최저 9억 6,493만 원에서 최고 11억 1,992만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 시장의 긍정적인 분위기와 매물의 개별적인 가치가 반영된 것으로 보이며, 비교사례 중 가장 최근 거래인 2026년 6월 20층 거래의 보정 후 대입가치 11억 1,992만 원보다 약 5,000만 원 높은 수준입니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 2월 13층 거래로 보정 후 대입 총액 11억 1,287만 원으로 산출되었습니다. #2 사례는 2026년 6월 20층 거래로 층구간 감점에도 불구하고 보정 후 대입 총액 11억 1,992만 원으로 가장 높은 가치를 보였습니다. #3, #4 사례는 2026년 5월 2층 및 20층 거래로 층구간 감점 요인이 있었으며, 각각 9억 6,993만 원, 9억 6,493만 원으로 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 시점 보정 계수(최대 1.035)가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
버들치마을성복자이1차는 719세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 세대당 1.77대의 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다. 효자초등학교가 171m 거리에 위치하여 학군 접근성이 우수하며, 성복3공원 및 CU 수지성남마을점 등 생활 편의시설이 인접하여 입지적 경쟁력이 높습니다. 용인시 수지구의 매매가격지수와 거래량 상승 추세는 투자 가치에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량과 정부의 부동산 규제 정책 변화는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차로, 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있습니다. 따라서 현재 시점에서 재건축 가능성은 낮으며, 단기적인 재건축 투자 가치는 기대하기 어렵습니다. 용적률은 202.06%로 법정 상한 300% 대비 97.94%p의 여유가 있으나, 이는 재건축 시점에 고려될 요소입니다.
용인시 수지구는 매매 및 전월세 가격지수가 모두 상승세를 보이며 수요 우위 시장을 형성하고 있습니다. 특히 성복동은 지역 내 활발한 거래량을 기록하며 견조한 시장 분위기를 유지하고 있습니다. 그러나 정부의 수도권 부동산 규제 강화 기조와 지역 내 미분양 물량, 그리고 인근 죽전동의 도시형생활주택 공급 예정은 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있습니다. 장기적으로는 용인시의 반도체 클러스터 등 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있으나, 단기적으로는 시장 변동성과 공급 리스크에 대한 주의가 필요합니다. 현재 제시 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.
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