매물 유형: 아파트
분석 번호: 8205
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 24년차로 재건축 연한 도래까지 약 6년이 남았으며, 용적률 갭이 108.87%p로 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 인근 지역에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있으나, 용인시의 전반적인 개발 호재와 매매수급동향 상승세는 긍정적인 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 8,662만 원에서 8억 495만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 상승세를 반영하거나, 해당 매물의 특정 장점(예: 층, 향, 내부 상태 등)이 가격에 반영되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 아파트 거래로 유사도 점수 100점을 기록했습니다. 이들 사례는 2026년 4월부터 6월까지의 최근 거래로, 시점 보정 계수가 1.000~1.005로 미미하게 적용되어 시세 변동이 크지 않았음을 보여줍니다. 특히, #1 사례(18층, 2026년 6월 거래)는 8억 495만 원으로 최고가를 형성했으며, #9 사례(6층, 2026년 4월 거래)는 6억 8,662만 원으로 최저가를 기록했습니다. 이는 층수 및 거래 시점에 따른 가격 차이를 반영한 것으로 보입니다.
벽산첼시빌2차는 956세대의 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 세대당 2.12대의 넉넉한 주차 공간은 큰 장점입니다. 인근에 제4호소공원, CU 편의점, 꿈꾸는어린이집 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 역세권 범위(500m 이내)에 포함되지 않아 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 용인시의 반도체 산업 기반 개발 호재와 인구 유입 가능성은 중장기적인 투자 가치를 높일 수 있습니다.
대상 아파트는 2002년 준공되어 현재 24년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 6년이 남아있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률이 191.13%로 108.87%p의 용적률 갭이 존재하여 향후 리모델링 또는 재건축 추진 시 사업성이 양호할 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 염두에 둔 투자를 고려할 수 있습니다.
용인시 수지구의 아파트 매매가격지수와 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 흐름이 예상됩니다. 지역 내 미분양 물량 감소와 활발한 거래량은 시장의 견조함을 뒷받침합니다. 다만, 인근 죽전동에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 잠재적인 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다. 정부의 수도권 부동산 규제 강화 정책이 발표되었으나, 용인시 자체의 개발 호재(반도체 클러스터 등)가 지속될 경우 규제 영향을 상쇄하며 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 매수 시에는 매물의 개별적인 장점과 향후 가치 상승 여력을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
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