경상북도 영주시 휴천동 *** 상가 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 상가

분석 번호: 811

종합 리스크 점수: 55점

AI 요약 평가

제시 매매가가 추정 가치를 크게 상회하며, 임대 수익성 분석을 위한 정보가 부족하여 투자에 매우 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 4점 — 제시 매매가 62억 원은 공시지가 배율법 추정 범위(2억 5백만 원 ~ 4억 1백만 원) 및 인근 상업용 부동산 매매 사례의 대지 평당가(359만 원 ~ 1,331만 원)를 크게 상회하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
거래량: 8점 — 휴천동은 영주시 내 거래량 3위 지역으로 환금성이 우수합니다.
생활 편의시설: 7점 — 주변에 쇼핑 시설이 다수 존재하나, 의료 및 학교 시설은 다소 거리가 있습니다.
규제 전망: 6점 — 일반상업지역으로 용도지역상 개발 잠재력은 높으나, 현재 미등록 상태로 추가 개발 여부는 불확실합니다.
인구 현황: 5점 — 해당 읍면동 인구는 큰 변동 없이 정체 상태이며, 영주시 전체 인구는 감소 추세입니다.
토지 이용 규제: 7점 — 일반상업지역으로 법정 상한 용적률이 1300%로 높아 개발 잠재력이 우수합니다.
토지 형상: 5점 — 도로 접면 정보가 명확하지 않아 보통으로 평가합니다.
건물 노후도(사진) — 사진 정보가 제공되지 않아 분석 불가합니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 건축물대장 미등록 상태로 노후도 판단이 어렵습니다.
임대 수익성: 1점 — 임대료 정보가 없어 수익환원법 산출이 불가하며, 높은 매매가로 인해 수익률이 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 62억 원은 공시지가 배율법으로 추정한 토지 가치 스펙트럼(최저 2억 5백만 원 ~ 최고 4억 1백만 원)과 국세청 건물신축가격기준액 기반 건물 잔존가치(1억 1,935만 원)를 합산한 빌딩 총 가치 추정 범위와 비교했을 때, 매우 높은 수준으로 판단됩니다. 가격적 타당성이 현저히 낮아 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다. 인근 상업용 부동산 매매 사례의 대지 평당가는 359만 원에서 1,331만 원 수준입니다.

심층 분석

현재 정보로는 임대료 데이터가 없어 구체적인 투자 시나리오 비교가 어렵습니다. 다만, 제시 매매가 62억 원은 추정 가치를 크게 상회하므로, 현 임대 유지 또는 리모델링 후 임대 시에도 투자 수익률이 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 신축을 고려할 경우, 건축물대장 미등록 상태이므로 신축 가능 여부 및 관련 비용, 인허가 절차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

임대료 정보가 없어 임대수익 전망은 불확실합니다. 현재 공실률이 상승 추세에 있어 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. EXIT 전략 수립을 위해서는 정확한 임대수익 분석과 함께 시장 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

건축물대장 미등록으로 건물 연식 및 상태 파악이 불가합니다. 현장 방문 시 방수, 배관, 전기 시설 노후도, 외벽 균열, 타일 탈락 등 물리적 하자를 중점적으로 점검해야 합니다. 특히, 엘리베이터 유무와 주차 시설은 임대 수익성에 직접적인 영향을 미치므로 반드시 확인이 필요합니다.

영주시 전체 인구는 감소 추세이나, 휴천동은 영주시 내 거래 활성도 3위 지역으로 환금성이 우수합니다. 또한, 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로 전환되는 상업화 시그널이 포착되고 숙박시설 용도변경 이력도 있어 향후 상업지역 용도변경 성공 시 자산 가치 상향 가능성이 있습니다. 그러나 현재 제시 매매가는 이러한 잠재력을 과도하게 선반영한 것으로 보이며, 인근 영주자이 시그니처 아파트의 763세대 신규 공급은 향후 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다.

현장 체크리스트

건축물대장 미등록 상태이므로, 실제 건축물의 존재 여부, 용도, 연면적, 준공연도 등을 반드시 확인해야 합니다.
건물 내부 및 외부에 대한 사진 정보가 없으므로, 직접 방문하여 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 물리적 하자를 면밀히 점검해야 합니다.
임대차 현황(임차인 구성, 보증금, 월세, 계약 만료일 등)을 상세히 파악하여 실제 임대 수익성을 정확히 산출해야 합니다.
주차장 유무 및 주차 가능 대수를 확인하여 실제 이용 편의성을 점검해야 합니다. 주차 공간이 부족할 경우 공실 리스크가 증가할 수 있습니다.
엘리베이터 유무를 확인해야 합니다. 3층 이상 건물에 엘리베이터가 없을 경우 임차인 유치에 불리하게 작용할 수 있습니다.
대상지 주변 개발 사업 고시 현황 중 직접적인 수혜를 받을 수 있는 사업이 있는지 추가적으로 확인하고, 해당 사업이 매물 가치에 미칠 영향을 구체적으로 분석해야 합니다.

최종 판정

패스