매물 유형: 토지
분석 번호: 803
종합 리스크 점수: 60점
유효 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 토지이며, 인구 감소 추세와 농림지역 규제가 있으나, 인근 용도변경 사례와 개발 호재가 잠재력을 시사함.
제시가 2억 691만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 결과인 약 1억 3,200만 원에서 1억 9,800만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교 시 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 개발 잠재력이나 미래 가치에 대한 기대가 일부 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
유효한 비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법을 적용한 결과, 대상지의 추정 비준 단가는 12만 원/평(38,280원/㎡)으로 추정됩니다.
대상 토지는 농림지역에 위치하여 단기적인 개발 이익이나 높은 수익성을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 예천군 내 도시첨단산업단지 재공급 등 지역 개발 호재와 인근 용도변경 사례는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 인구 감소 추세는 수요 측면에서 부정적 요인이지만, 산업단지 조성 등은 인구 유입을 유도할 수 있는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시가는 공시지가 배율 추정 범위의 상단을 초과하는 수준으로, 미래 개발 가능성에 대한 기대가 선반영된 것으로 보입니다.
대상 토지는 지목이 답(논)이며 농림지역, 농업진흥구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역 등 다양한 규제에 저촉되어 있습니다. 이러한 규제는 개발 행위를 크게 제한하며, 향후 용도변경이나 개발 허가를 받기 어려울 수 있다는 점이 주요 리스크입니다. 또한, 도로 접면이 세로한면(가)으로 양호하나, 실제 도로의 폭이나 포장 상태 등 세부적인 현장 확인이 필요합니다.
경상북도 예천군의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으나, 순수토지 거래 필지수와 용도지역별 토지거래량은 상승 추세를 보이고 있어 토지 시장의 활성도는 긍정적입니다. 인근 지역의 용도변경 사례와 도시첨단산업단지 재공급 등의 개발 호재는 장기적으로 대상 토지의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 다만, 현재의 농림지역 규제와 인구 감소 추세는 단기적인 개발 및 투자에 제약이 될 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다. [향후 6개월 시세 전망] 보합 가능성 높음.
보류