경기도 평택시 지제동삭1로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 802

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

역세권 입지와 인구 증가세가 긍정적이나, 제시된 전세보증금이 주변 시세 대비 매우 높고 전세가율이 높아 역전세 위험이 큰 매물입니다.

세부 리스크 평가 항목

인근 실거래가: 7점 — 전세보증금 9억 5,000만 원은 유사 사례의 환산 총액 스펙트럼(최저 3억 1,976만 원 ~ 최고 6억 5,126만 원) 대비 매우 높은 수준입니다. 특히 전세가율이 75.7%로 높아 역전세 및 전세 사기 위험이 존재합니다.
거래량: 6점 — 평택시 아파트 거래량은 2026년 4월 기준 1,559건으로 상승 추세이나, 대상 단지의 세대수가 미상이며 소단지일 가능성이 있어 유동성 리스크가 있습니다.
생활 편의시설: 9점 — 평택지제역(1호선)이 도보 7분 거리에 위치하여 역세권 프리미엄이 예상됩니다. 주변에 쇼핑 시설(CU 뉴평택지제역시티점 42m) 및 어린이집(더샵엔젤어린이집 107m)이 가까워 생활 편의성이 우수합니다.
규제 전망: 5점 — 평택시 토지거래허가구역 재지정 등 규제가 존재하나, 대상 매물은 아파트 전세로 직접적인 영향은 제한적입니다. 다만, 신규 공급 물량이 많아 향후 전세 시장에 영향을 줄 수 있습니다.
인구 현황: 8점 — 평택시 인구는 지난 12개월간 40,325명(+7.0%) 증가하여 꾸준한 인구 유입이 확인됩니다. 세대당 인구는 유지 또는 감소 추세로 1인 가구 분화 및 실거주 수요 유입으로 해석 가능합니다.
토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
건물 노후도(사진): 5점 — 사진 정보가 없어 판단 불가합니다.
건물 노후도(대장): 5점 — 준공연도 정보가 미상으로 판단 불가합니다. (기본값 적용)
임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시된 전세보증금 9억 5,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 3억 1,976만 원 ~ 최고 6억 5,126만 원)을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 8건의 비교사례 중 최고가보다도 약 2억 9,874만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 매우 높은 전세가로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 8건은 모두 유사도 55점으로 평가되었으며, '다른단지' 및 '거리'로 인한 감점이 있었습니다. 예를 들어, #1 세교동 힐스테이트 평택2차 (84.87㎡, 21층)는 거래가 4억 원으로 보정 후 대입 총액은 4억 23만 원입니다. #2 용이동 평택비전레이크푸르지오 (84.103㎡, 17층)는 거래가 6억 4,500만 원으로 보정 후 대입 총액은 6억 5,126만 원입니다. 이처럼 비교사례들은 대상지와 다른 단지에 위치하며 거리가 500m 떨어져 있어 유사도가 보통 수준입니다.

심층 분석

대상 매물은 평택지제역 역세권에 위치하며 평택시의 꾸준한 인구 증가세는 긍정적인 투자 요인입니다. 그러나 제시된 전세보증금이 주변 시세 대비 과도하게 높고, 매매가 대비 전세가율이 높아 역전세 위험이 매우 큽니다. 또한, 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 전세 시장의 불안정성이 예상됩니다. 현재로서는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

대상 단지의 준공연도 정보가 미상이나, 재건축 연한(30년)에 도달했는지 여부를 알 수 없습니다. 정보가 없는 경우 재건축 가능성은 현재로서는 없다고 판단됩니다.

평택시는 GTX-A노선 연장 추진 등 교통 호재와 산업단지 개발로 인한 인구 유입 기대감이 있으나, 단기적으로는 대규모 신규 공급 물량과 미분양 주택이 전세 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 현재 제시된 전세보증금은 시장 상황을 고려할 때 매우 위험한 수준이며, 향후 전세가 하락 시 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다. 장기적인 관점에서도 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

제시된 전세보증금 9억 5,000만 원이 인근 시세 대비 현저히 높은 이유를 임대인에게 명확히 확인해야 합니다.
전세가율이 75.7%로 높아 역전세 위험이 있으므로, 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 및 가입 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
대상 단지의 정확한 세대수, 주차대수, 준공연도를 확인하여 소단지 여부 및 건물 노후도를 파악해야 합니다.
평택지제역과의 실제 도보 이동 시간 및 경로, 주변 소음 여부 등 역세권 환경을 현장 확인해야 합니다.
주변 신규 아파트 공급 예정 물량(19,733세대)이 향후 전세 시세에 미칠 영향을 고려하여 임대차 계약 조건을 신중하게 검토해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설 및 관리비 내역을 확인하여 실제 거주 시 편의성 및 유지 비용을 파악해야 합니다.
건물 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 건물 상태를 점검해야 합니다.

최종 판정

패스