매물 유형: 토지
분석 번호: 797
종합 리스크 점수: 59점
농림지역 규제로 인한 개발 제약과 인구 감소 추세가 주요 리스크 요인이나, 제시 가격은 공시지가 배율 추정 범위 내에 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,187만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 스펙트럼인 최저 8,919만 원에서 최고 1억 3,379만 원을 상회하는 수준입니다. 이는 추정 범위의 상단을 크게 초과하는 금액으로, 가격적 메리트가 낮다고 판단됩니다.
비교사례가 부족하여 개별 비교사례 분석은 진행되지 않았습니다. 모든 보정 항목(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점, 호재)에서 1.000의 계수가 적용되어 보정 효과는 없었습니다.
영주시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 상승하나 용도지역별 거래는 하락하는 등 혼재된 시장 동향을 보입니다. 해당 읍면동의 인구 감소 추세는 장기적인 토지 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 농림지역이라는 용도지역의 특성상 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 농업 관련 용도 또는 제한적인 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 인근에 영주자이 시그니처 아파트 763세대의 분양 예정 물량이 있으나, 대상 토지의 용도지역 특성상 직접적인 시세 파급 효과는 제한적일 것으로 예상됩니다.
토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 형상이 세로장방형으로 양호한 편입니다. 다만, 도로접면이 세로한면(가)으로 접근성에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위 제한이 가장 큰 리스크입니다. 이는 법적 규제에 따른 것으로, 개발을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵게 만듭니다.
영주시의 지가지수 및 변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 증가하고 있으나 용도지역별 거래는 감소하고 있습니다. 인구 감소 추세와 농림지역이라는 강력한 개발 규제를 고려할 때, 향후 6개월간 대상 토지의 시세는 보합세를 유지할 가능성이 높습니다. 개발 호재는 미미하며, 지역 내 미분양 현황은 적지만 인구 감소는 장기적인 수요 위축으로 이어질 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
보류