매물 유형: 아파트
분석 번호: 787
종합 리스크 점수: 75점
우수한 입지와 신축 단지의 장점을 가지나, 제시된 전세보증금은 시장 스펙트럼 상단에 위치하며 인근 대규모 신규 공급 물량에 대한 고려가 필요합니다.
제시된 전세보증금 16억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 14억 9,000만 원에서 16억 1,763만 원의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 면적의 전세 실거래가보다 높은 가격으로, 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지(산성역포레스티아) 내 동일 용도지역(제2종일반주거지역)의 거래로, 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다. 이 중 2026년 6월 거래된 신흥동 산성역포레스티아 5층 84.92㎡는 15억 8,000만 원(평당 6,151만 원)에 거래되었고, 6층 84.92㎡는 15억 5,000만 원(평당 6,034만 원)에 거래되었습니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래된 사례들이 제시된 전세보증금 16억 5,000만 원보다 낮은 수준입니다. 시점 보정 계수는 최대 1.005가 적용되어 최근 거래일수록 보정 효과가 미미합니다.
산성역포레스티아는 4,089세대의 대규모 신축 단지로, 산성역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 다양한 편의시설과 학교가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 신흥2동의 인구 증가세는 지속적인 주거 수요를 나타내어 단지의 경쟁력을 높이는 요인입니다. 다만, 제시된 전세보증금은 시장 스펙트럼 상단에 있어 투자 매력도는 다소 낮을 수 있습니다.
준공 6년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 24년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
성남시 수정구의 전세 시장은 현재 상승세를 보이고 있으며, 전세수급동향도 수요 우세입니다. 그러나 성남금토 A-2블록, 판교테크노밸리 중흥S-클래스, 산성역 헤리스톤 등 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 물량 증가가 전세 가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있습니다. 장기적으로는 역세권 대단지라는 입지적 장점과 인구 유입 추세에 힘입어 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상되나, 단기적으로는 신규 공급에 따른 시장 변동성을 주시해야 합니다.
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