매물 유형: 토지
분석 번호: 7854
종합 리스크 점수: 50점
대상 토지는 제1종일반주거지역 내 평지에 위치한 사다리형 대지로, 비교적 건축이 용이한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등의 규제가 있어 특정 용도의 개발에는 제약이 따릅니다. 인근에 직접적인 대형 개발 호재는 부족하며, 토지 시장 동향은 보합 또는 하락 추세를 보이고 있어 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 농막 및 텃밭 용도로는 적합하나, 투자 목적의 대규모 개발에는 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 5,245만 원 ~ 8,583만 원의 상단을 초과하는 수준입니다. 이는 시장의 일반적인 가치 평가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 현재 시장 상황과 거래량 추세를 고려할 때, 가격 조정의 여지가 있을 수 있습니다.
비교사례가 없어 개별 사례 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법 적용 시, 대상 토지의 최신 공시지가는 221,800원/㎡(평당 733,226원)이며, 총 공시지가는 4,768만 원입니다. 제1종일반주거지역의 공시지가 배율 1.1~1.8배를 적용하면 추정 가격 범위는 5,245만 원 ~ 8,583만 원(중간값 6,676만 원)으로 산출됩니다.
대상 토지는 제1종일반주거지역 내 대지로, 주택 건축을 통한 실거주 목적이나 소규모 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 시장 동향은 토지 거래량 감소와 지가 보합세를 보이고 있어 단기적인 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다. 제시 매매가는 공시지가 배율을 적용한 추정 가격 범위의 상단을 초과하고 있어, 가격적인 메리트는 다소 부족해 보입니다. 장기적인 관점에서 김해시의 인구는 소폭 증가하고 있으나, 해당 읍면동의 인구는 감소 추세에 있어 개발 압력이 크게 상승할 요인은 제한적입니다. 주변에 직접적인 대형 개발 호재가 없어 투자 가치 상승을 위한 외부 동력은 부족한 상황입니다.
토지 형상이 사다리형이고 지형이 평지여서 물리적인 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 도로 접면이 '세로한면(가)'로 좁은 도로에 접해 있어 대형 차량의 진출입이나 건축 시 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역이라는 규제는 특정 용도의 개발을 제한하여 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다. 이는 잠재적인 개발 가치를 저해하는 요인이 될 수 있습니다.
향후 6개월 시세 전망은 보합 가능성이 높습니다. 김해시의 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세에 있습니다. 인근에 대규모 개발 호재가 부재하고, 지역 미분양 물량이 여전히 높은 수준임을 고려할 때, 단기간 내 급격한 시세 상승을 기대하기는 어려울 것으로 보입니다. 다만, 제1종일반주거지역 내 '대' 지목의 토지로서 기본적인 건축 행위가 가능하므로, 실수요 목적의 단독주택 건축 수요는 꾸준히 있을 수 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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