매물 유형: 토지
분석 번호: 7783
종합 리스크 점수: 60점
대상 토지는 진주시 상평동 준공업지역에 위치하며, 공단대로변에 접하고 있어 근린생활시설 및 상가주택 개발에 적합한 입지입니다. 41년 된 노후 건물이 존재하여 재건축을 통한 개발 잠재력이 높으며, 인근 지역의 용도변경 동향은 향후 자산 가치 상향 가능성을 시사합니다. 다만, 토지거래허가구역 재지정으로 인한 거래 규제는 유의해야 할 리스크입니다.
제시가 2억 3,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼 최저 2억 7,844만 원 ~ 최고 2억 7,844만 원(중앙값 2억 7,844만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적인 메리트가 존재합니다. 급매라는 특이사항을 고려할 때, 시장 가격보다 낮은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 1건(#1 진주시 상평동 2**, 2025.10 거래)은 대상지와 유사도 96점으로 매우 높습니다. 해당 사례는 준공업지역 '대' 지목으로, 대지면적 기준 평당가 423만 원으로 거래되었습니다. 면적 보정(대상이 사례보다 작아 소규모 할증 1.036), 시점 보정(1.000), 호재 보정(1.021) 등 개별 요인 보정을 거쳐 대상지에 대한 환산 총액은 2억 7,844만 원으로 산출되었습니다.
대상 토지는 준공업지역 내 중로각지에 위치하며, 근린생활시설 및 상가주택 개발에 적합한 입지입니다. 인근에 교육시설(가람초, 진주기공) 및 체육시설이 인접해 있어 생활 인프라가 양호하며, 공단대로변의 접근성은 상업적 활용 가치를 높입니다. 최근 진주시의 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 인근 지역의 용도변경 동향은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력을 내포합니다. 특히 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 대비 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 있어 투자 가치가 높습니다.
1985년 준공된 41년 된 건물이 존재하여 노후화에 따른 재건축 또는 대수선 비용이 발생할 수 있습니다. 건축물대장상 용적률 및 건폐율이 0%로 표기되어 있어 실제 건축물 현황과의 차이를 확인할 필요가 있습니다. 토지이용계획상 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역 등 다양한 규제가 포함되어 있어 개발 계획 수립 시 해당 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
진주시의 인구는 최근 1년간 소폭 감소 추세이나, 세대수는 증가하고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성을 시사합니다. 지역 미분양 현황은 감소 추세이며, 향후 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 인근 지역에서 주거 용도에서 업무 및 근린생활시설로의 용도변경 사례가 포착되어 상업화 시그널이 뚜렷하며, 이는 대상 토지의 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 공단대로변에 위치한 입지적 강점과 재건축을 통한 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 성장 가능성이 높습니다.
매수