경기도 안성시 일죽면 금산리 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7757

종합 리스크 점수: 37점

AI 요약 평가

본 토지는 계획관리지역에 위치하여 전원주택이나 창고 등으로 개발 잠재력이 높고, 잡종지라 농취증 및 전용부담금 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 위치하여 가격 적정성 검토가 필요합니다. 안성시 전반의 개발 호재에도 불구하고 대상지 인근의 직접적인 개발 호재는 제한적이며, 일죽면의 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 고려해야 할 리스크입니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 토지거래계약에관한허가구역 및 자연보전권역에 포함되어 일부 규제가 존재합니다. 다만, 잡종지로 농취증이 필요 없고 개발 시 전용부담금이 없다는 점은 긍정적입니다.
개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 건축물대장 미등록되어 신축 가능성이 높으며, 계획관리지역의 용적률 100%를 활용할 수 있습니다. 주변에 단독주택 신축 허가 이력이 다수 있어 개발 가능성이 높습니다.
가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 결과, 제시된 매매가는 추정 가격 범위의 상단에 위치합니다. 주변 시세 대비 다소 높게 평가될 수 있습니다.
시장 활성도: 6점 — 안성시 전체 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 순수토지 거래 필지수는 상승 추세입니다. 해당 법정동인 금산리는 거래 활성도 순위 10위권 내에 들지 못해 지역 내 거래가 활발하지는 않습니다.
교통 접근성: 5점 — 주변에 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 차량 접근은 가능하나, 대중교통 연계는 부족합니다.
주변 개발 호재: 6점 — 안성시 전반적으로 중부권 광역급행철도 추진, 반도체 관련 기업 투자 유치 등 긍정적인 뉴스가 있으나, 대상지로부터 직접적인 수혜를 받을 수 있는 개발 사업은 현재까지 확인되지 않습니다. 인근에 다수의 아파트 분양 예정 물량이 있어 장기적으로 인구 유입 및 개발 압력에 긍정적 영향을 미 줄 수 있습니다.
인구 변화: 5점 — 안성시 전체 인구는 증가 추세이나, 해당 읍면동인 일죽면의 인구는 최근 4년간 감소세를 보이고 있습니다. 이는 지역 내 실거주 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 2곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 6.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 3점 — 용도지역은 '계획관리지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 1,300만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 7,725만 원 ~ 1억 1,587만 원의 상단을 크게 상회합니다. 이는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 매도인이 기대하는 미래 가치나 특이사항(농취증 불필요, 전용부담금 없음)이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 투자 결정 시 면밀한 추가 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

비교사례가 없어 개별 요인 보정 계수를 적용한 사례별 분석은 불가합니다. 공시지가 배율법에 따라 계획관리지역의 특성을 반영하여 추정 가격 범위를 도출하였습니다.

심층 분석

안성시 전체 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이나, 순수토지 거래 필지수는 증가 추세로 토지 시장의 관심은 꾸준합니다. 특히 안성시에는 중부권 광역급행철도 추진, 반도체 관련 기업 투자 유치 등 긍정적인 개발 호재들이 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대상 토지는 이러한 호재들로부터 직접적인 수혜 반경 밖에 있어 즉각적인 가격 반영은 어려울 수 있습니다. 일죽면의 인구 감소 추세는 전원주택 수요에 영향을 미칠 수 있으나, 잡종지로서 농취증 불필요 및 전용부담금 면제는 개발 비용 절감 측면에서 투자 매력을 높이는 요소입니다.

제공된 정보만으로는 물리적 하자를 판단하기 어렵습니다. 다만, 부정형 토지 형상과 도로 접면이 세로한면(가)이라는 점은 개발 시 효율성 측면에서 일부 제약이 될 수 있습니다. 현장 방문을 통해 토지의 실제 경사도, 배수 상태, 인접 토지와의 고저차, 주변 환경 오염 여부 등을 면밀히 확인하여 잠재적 하자를 파악하는 것이 중요합니다.

대상 토지는 계획관리지역 내 잡종지로 개발 용이성이 높고, 농취증 및 전용부담금 면제라는 강점을 가지고 있습니다. 안성시 전반의 개발 호재와 향후 인구 유입 가능성은 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 현재 제시된 매매가는 공시지가 배율법에 따른 추정 가격 범위의 상단을 크게 초과하므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두거나 매도인과의 협상을 통해 합리적인 가격을 찾는 것이 중요합니다. 주변에 단독주택 신축 허가 이력이 다수 있어 전원주택 부지로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

실제 도로 접면의 폭과 상태를 현장에서 확인하여 차량 진출입 및 건축 인허가에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
토지 경계가 불분명할 수 있으므로, 인접 필지와의 경계 분쟁 여부를 확인하고 필요 시 측량을 고려해야 합니다.
지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등)의 유무 및 위치를 확인하여 개발 시 추가 비용 발생 여부를 검토해야 합니다.
토지이용계획 상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으므로, 취득 시 허가 절차 및 조건에 대해 사전에 확인해야 합니다.
주변에 축사 등 혐오시설 유무 및 소음, 악취 발생 여부를 현장에서 직접 확인하여 주거 환경에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
인근 개발 사업 고시 내역 중 대상지에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 사업이 있는지 추가적으로 상세 검토가 필요합니다.

최종 판정

보류