매물 유형: 토지
분석 번호: 7686
종합 리스크 점수: 58점
본 매물은 천안시 동남구 청당동 청수지구에 위치한 제1종일반주거지역 토지로, 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다. 주변 행정타운 및 산업단지 조성, 신설역 검토 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 중점경관관리구역 지정으로 건축 시 경관 규제 준수가 필요하며, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시가 4억 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 2억 1,188만 원 ~ 최고 2억 1,188만 원) 대비 상단에 위치합니다. 이는 주변 개발 호재 및 미래 가치가 상당 부분 선반영된 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 천안시 동남구 구룡동 7**번지 토지로, 2026년 3월에 3억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 제2종일반주거지역의 대지로, 대상지와 2,610m 거리에 위치하며 시점은 3개월 전입니다. 면적 보정 계수 1.0305가 적용되어 대상지가 사례보다 작아 소규모 할증이 반영되었습니다. 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정 계수는 1.000으로, 해당 요인에 대한 추가 보정은 없습니다. 이 사례를 통해 산출된 대상지의 보정 완료된 총액은 2억 1,188만 원입니다.
천안시 동남구는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 청수택지지구 삼거리공원 인접, 행정타운 관공서 및 세무/법무 사무소 밀집 지역으로 임대 수요가 높은 위치입니다. 천안LG생활건강 산업단지 조성, 천안IC, 청수역 신설 검토 등 다수의 개발 호재가 있어 중장기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 실거래 기반 가치 대비 높은 수준으로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.
대상 토지는 평지 지형이며, 특이사항에 건축 가능하다고 명시되어 있어 물리적 하자는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 사진이 제공되지 않아 육안으로 확인 가능한 균열, 침수 흔적 등은 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 토지 경계 및 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.
천안시 동남구의 지가지수는 상승 추세에 있으며, 지역별 지가변동률은 보합세를 유지하고 있습니다. 순수 토지 거래 필지수는 최근 하락하였으나, 인근 주택/아파트 공급 물량이 제한적이어서 단기 공급 리스크는 낮습니다. 청수지구 내 행정타운과 산업단지 조성, 교통 인프라 확충 등의 호재는 지속적으로 지역 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다. 향후 6개월 시세 전망은 보합 또는 점진적 상승 가능성이 있습니다. 본 예측은 과거 추세 및 시장 지표에 기반한 AI의 추론이며, 실제 시장 상황에 따른 확정적 예측이 아님을 유의하시기 바랍니다.
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