경상북도 칠곡군 지천면 연호리 산 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7507

종합 리스크 점수: 35점

AI 요약 평가

대상지는 개발제한구역 및 보전산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 활용도가 매우 낮은 임야입니다. 인근 지역에 광역철도 및 산업단지 조성 등의 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성은 미미하여 가치 상승에 큰 영향을 미 미칠 것으로 보기는 어렵습니다. 토지거래 필지수 하락 등 시장 활성도가 저조한 점도 고려해야 합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 4점 — 개발제한구역 및 보전산지, 공익용산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 가능성이 매우 낮습니다. 다만, 인근 광역철도 및 산업단지 관련 개발 호재가 존재하나, 대상지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.
개발 용이성: 3점 — 부정형의 완경사 임야이며, 도로접면이 세로한면(불)으로 건축이 불가한 토지입니다. 개발제한구역으로 인해 활용도가 제한적입니다.
지가 변동성: 5점 — 최근 6개월간 지역 및 용도지역별 지가지수는 보합세를 보였으나, 순수토지 거래 필지수는 하락 추세입니다. 공시지가는 2023년부터 2025년까지 하락 후 2026년에 소폭 상승했습니다.
거래 활성도: 4점 — 대상지가 속한 지천면 연호리는 지역 내 거래 활성도 TOP 10에 포함되지 않으며, 인근 실거래 탐지 건수도 19건으로 활발하다고 보기 어렵습니다.
주변 호재: 6점 — 칠곡 신도시 2.6km 거리이며, 대구-경북 광역철도 조기 착공 및 북삼오평일반산업단지 조성 등 광역적인 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 수혜는 제한적입니다.
인근 실거래가
거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
생활 편의시설: 3점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 4곳으로 보통한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.4% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장)
토지 이용 규제: 5점 — 용도지역은 '개발제한구역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
토지 형상: 4점 — 토지 형상은 '부정형'형으로, 대지 활용도가 다소 열위한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시 매매가 2억 1,600만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위(1,513만 원 ~ 2,270만 원)와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 규제가 많은 임야의 특성을 고려할 때 가격 타당성이 매우 낮다고 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 없어 개별 비교사례 분석은 불가합니다.

심층 분석

대상 토지는 개발제한구역 및 보전산지 등 중첩된 규제로 인해 개발 가능성이 매우 낮아 투자 가치가 제한적입니다. 인근 칠곡 신도시와의 거리, 광역철도 및 산업단지 조성 등 지역 호재가 존재하지만, 대상지의 직접적인 수혜로 이어지기 어렵습니다. 현재 제시가는 공시지가 배율 추정치 대비 현저히 높아 경제적 타당성이 부족합니다.

부정형의 완경사 지형과 세로한면(불) 도로 접면은 토지 개발 시 물리적 제약으로 작용할 수 있습니다. 건축이 불가하다는 점은 활용도를 크게 제한하는 주요 하자입니다. 또한, 개발제한구역 내 토지는 향후 규제 완화 가능성이 낮아 장기적인 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

향후 6개월 시세 전망은 하락 가능성이 높습니다. 지역 내 순수토지 거래 필지수가 지속적으로 감소하고 있으며, 대상 토지의 강력한 개발 규제와 낮은 활용도는 시장의 관심을 받기 어렵습니다. 인근 광역 개발 호재가 있으나, 대상지와의 직접적인 연관성이 낮아 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 장기적으로도 규제 완화 없이는 가치 상승이 제한적일 것으로 예상됩니다.

현장 체크리스트

대상 토지의 정확한 경계와 현황 도로 접면 여부를 현장에서 반드시 확인하십시오.
개발제한구역 및 보전산지 내 행위 제한 사항을 칠곡군청에 문의하여 정확히 확인하십시오.
토지 이용계획상 포함된 모든 규제 사항(공익용산지, 가축사육제한구역 등)의 세부 내용을 확인하여 개발 가능 여부를 면밀히 검토하십시오.
인근 개발 호재(광역철도, 산업단지 등)가 대상 토지에 미치는 직접적인 영향과 수혜 범위에 대해 전문가와 상담하십시오.
등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계를 확인하십시오.
토지 경사도 15도 내외라는 정보가 실제 현장과 일치하는지, 토목 공사 필요 여부를 확인하십시오.

최종 판정

패스