매물 유형: 토지
분석 번호: 7504
종합 리스크 점수: 55점
본 토지는 청주시 청원구 율량동에 위치한 제2종일반주거지역의 사다리형 평지 토지로, 단독주택 및 빌라 건축에 적합합니다. 비교사례 기반 분석 결과, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 다만, 상대보호구역 등 일부 규제와 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 생활 인프라가 풍부하고 거래 활성도가 높아 환금성이 우수하며, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 지닌 매물로 판단됩니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 실거래 기반 대입 스펙트럼(최저 2억 7,707만 원 ~ 최고 2억 7,707만 원) 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 청주시 청원구 우암동 4**번지 토지입니다. 2025년 8월에 3억 8,400만 원에 거래되었으며, 대지면적 기준 평당 356만 원(제곱미터당 108만 원)입니다. 이 사례는 대상지와 1,490m 거리에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 용도지역에서 감점 요인이 발생했습니다. 면적 보정(1.0301), 호재 보정(1.000) 등이 적용되어 대상지에 대한 보정 후 대입 총액은 2억 7,707만 원으로 산출되었습니다.
청주시 청원구 율량동은 거래 활성도가 높은 지역으로, 환금성이 우수합니다. 지가지수 및 지가변동률은 보합세를 보이고 있으나, 지역 내 미분양 세대가 감소 추세에 있고, 인구 감소 폭이 크지 않아 주거 수요는 유지될 것으로 보입니다. 주변에 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 실거주 목적의 단독주택 또는 빌라 개발 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 순수토지 거래 필지수 하락 추세는 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
제시된 정보에 따르면 토지 자체의 물리적 하자는 확인되지 않습니다. 주택 철거 상태이므로, 철거 과정에서 발생할 수 있는 지반 문제나 폐기물 처리 관련 이슈만 확인하면 됩니다. 지형이 평지이므로 개발 시 추가적인 토목 공사 비용 부담은 적을 것으로 예상됩니다.
향후 6개월간 청주시 청원구의 지가변동률은 보합세를 유지할 것으로 보입니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 장기적으로는 보전산지 해제와 같은 규제 완화가 개발 잠재력을 높일 수 있으며, 주변 산업단지 개발 호재가 간접적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 직접적인 수혜 반경을 벗어나 있어 큰 폭의 가격 상승은 기대하기 어려울 수 있습니다.
매수