경기도 용인시 수지구 성복2로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 744

종합 리스크 점수: 75점

AI 요약 평가

우수한 입지와 신축급 단지 경쟁력을 갖추고 있으나, 제시 전세보증금이 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 인근 실거래가: 8점 — 동일 단지 전세 실거래가 대입 결과, 제시 전세보증금 18억 원은 15억 5,348만 원 ~ 17억 4,694만 원 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
• 거래량: 7점 — 아파트 거래량이 2025년 11월 321건에서 2026년 4월 820건으로 상승 추세에 있어 거래 활성도가 양호합니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 성복역(신분당선)이 도보 5분 거리(270m)에 위치한 역세권이며, 롯데마트 롯데몰수지점(99m) 등 쇼핑 시설이 인접하여 생활 편의성이 매우 우수합니다.
• 규제 전망: 6점 — 준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 23년 남아 재건축 가능성은 낮습니다. 다만, 용인시의 반도체 및 AI 관련 개발 호재가 지역 전반의 가치 상승에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다.
• 인구 현황: 5점 — 성복동 인구는 최근 4년간 큰 변동 없이 정체 상태이며, 용인시 전체 인구는 최근 12개월간 소폭 감소했으나 세대당 인구는 유지되어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입 가능성이 있습니다.
• 토지 이용 규제 — 아파트 카테고리 해당없음
• 토지 형상 — 아파트 카테고리 해당없음
• 건물 노후도(사진): 5점 — 사진 자료가 제공되지 않아 판단 불가합니다.
• 건물 노후도(대장): 8점 — 준공 7년차(2019년 준공)로 건물 노후도가 낮아 양호한 상태입니다.
• 임대 수익성 — 아파트 카테고리 해당없음

가격 타당성 검증

제시 전세보증금 18억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 15억 5,348만 원에서 17억 4,694만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 전세 실거래가 중 최고가(17억 4,700만 원)보다도 높은 수준으로, 시장 평균 대비 다소 높은 전세가로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수 1.003이 적용되어 최근 거래 시점의 시장 가치 변동이 반영되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 15억 5,348만 원에서 17억 4,694만 원 사이로 분포하며, 이는 대상 매물의 전세보증금 18억 원과 비교 시 중요한 기준이 됩니다.

심층 분석

성복역롯데캐슬골드타운은 신분당선 성복역 초역세권에 위치하며, 대단지 신축급 아파트로 우수한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 용인시의 반도체 및 AI 산업 육성 정책은 장기적인 지역 가치 상승을 견인할 잠재력이 있습니다. 다만, 제시 전세보증금이 시장 스펙트럼 상단에 위치하여 전세가율이 높지 않을 경우 갭투자 매력은 다소 낮을 수 있습니다.

준공 7년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 상당한 기간이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 신축급 단지입니다.

용인시 수지구는 전세가격지수 및 수급동향이 상승세를 보이며 견조한 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 성복역롯데캐슬골드타운은 지역 내에서도 입지 경쟁력이 뛰어나 향후에도 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다만, 제시 전세보증금이 시장 상단에 형성되어 있어 추가적인 전세가 상승 여력은 제한적일 수 있으며, 인근 신규 공급 물량의 영향도 주시해야 합니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물의 층수와 향을 확인하여 채광 및 조망권에 따른 가치 변화를 파악해야 합니다.
• 전세보증금 18억 원이 주변 시세 대비 높은 수준이므로, 임대인(집주인)의 신용도 및 재정 상태를 반드시 확인해야 합니다.
• 전세 계약 시 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 및 조건을 확인하여 보증금 회수 리스크를 최소화해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 도서관 등)의 실제 이용률 및 관리 상태를 확인하여 생활 만족도를 예측해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 비용이 포함되어 있는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 점검해야 합니다.
• 주차장의 혼잡도 및 실제 주차 가능 대수를 확인하여 주차 스트레스 여부를 파악해야 합니다.

최종 판정

보류