매물 유형: 토지
분석 번호: 7381
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 수원시 영통구 매탄동에 위치한 일반공업지역 주유소용지로, 높은 용적률 갭과 활발한 지역 내 거래량을 바탕으로 개발 잠재력 및 환금성이 우수합니다. 인근 지역의 용도변경 사례를 통해 상업화 가능성도 엿보입니다. 다만, 제시된 매매가는 실거래 기반 대입 스펙트럼 및 공시지가 배율 추정치를 크게 상회하여 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정으로 거래 시 제약이 따를 수 있습니다.
제시된 매매가 38억 원은 실거래 기반 대입 시뮬레이션 스펙트럼의 최고가 14억 7,336만 원을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 대상지의 높은 개발 잠재력과 향후 용도변경 가능성 등 미래 가치가 상당 부분 선반영된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 1건은 수원시 영통구 매탄동 4**번지 토지로, 2024년 5월에 18억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대지면적 기준 평당가는 1,338만 원/평(405만 원/㎡)입니다. 이 사례는 대상지와 용도지역 및 도로조건이 동일하여 높은 유사도(83점)를 보이며, 시점 보정 계수 1.0251이 적용되었습니다. 대상지 면적(364㎡)을 기준으로 보정 완료된 총액은 14억 7,336만 원으로 산출되었습니다. 비교사례 수가 부족하여 신뢰도는 B등급으로 평가됩니다.
수원시 영통구 매탄동은 지역 내 토지 거래량이 가장 활발한 지역으로, 높은 환금성을 자랑합니다. 지가지수 또한 상승 추세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 대상 토지는 일반공업지역 내 법정 용적률 대비 현저히 낮은 용적률을 사용하고 있어, 향후 개발을 통한 높은 수익 창출이 기대됩니다. 특히 인근 지역의 용도변경 사례는 상업적 활용 가능성을 시사하며, 이는 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 높은 제시가는 미래 가치를 상당 부분 선반영한 것으로 보여, 투자 회수 기간 및 수익률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
건축물대장상 2004년 준공된 22년 경과 건물로, 위험물저장및처리시설이라는 특수 용도를 가지고 있습니다. 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 특히 위험물 관련 시설은 철거 및 토양 오염 정화 비용이 상당할 수 있으므로 이에 대한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 내진설계 미적용 건물로 안전성 측면에서의 리스크도 존재합니다. 토지 자체의 물리적 하자는 지형이 평지이고 도로 접면이 무난하여 크지 않을 것으로 예상되나, 지하 매설물 여부는 반드시 확인해야 합니다.
향후 6개월 시세 전망은 상승 가능성이 높습니다. 매탄동의 순수토지 거래 필지수가 지속적으로 증가하고 있으며, 용도지역별 지가지수 또한 상승 추세를 유지하고 있기 때문입니다. 특히 대상지는 일반공업지역 내 높은 용적률 갭을 보유하고 있어 개발 잠재력이 매우 높고, 인근 지역의 상업화 시그널은 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 다만, 인근 '영통자이 센트럴파크' 등 신규 주택 공급 예정 물량은 단기적으로 시장에 경쟁 압력을 가할 수 있으며, 토지거래계약에관한허가구역 지정은 거래 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 개발을 통한 가치 증대가 기대되는 입지입니다.
조건부 매수