강원특별자치도 삼척시 사직동 *** 토지 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 토지

분석 번호: 7210

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

본 토지는 제2종일반주거지역에 위치하여 전원주택 건축 등 개발 활용도가 양호합니다. 다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 저촉되어 일부 규제가 존재하며, 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 고려해야 합니다. 시장 활성도는 보통 수준이나, 공시지가 배율법으로 추정한 가격 범위 내에 제시가가 있어 가격 적정성은 무난한 편입니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 6점 — 제2종일반주거지역으로 건축행위가 가능하나, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 저촉되어 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 주변 개발 호재는 있으나 대상지와의 직접적인 수혜는 제한적입니다.
• 개발 잠재력: 7점 — 나대지 상태로 신축이 가능하며, 제2종일반주거지역의 법정 용적률 250%를 활용한 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 도로 접면이 '세로한면(불)'로 접근성이 다소 불리할 수 있습니다.
• 시장 활성도: 5점 — 삼척시 전체 지가지수 및 토지 거래 필지수는 보합 또는 하락 추세이며, 대상지 인근 법정동의 거래 활성도 순위는 높지 않습니다. 다만, 주변에 아파트가 있어 주택지로서의 수요는 꾸준할 수 있습니다.
• 가격 적정성: 6점 — 비교사례 부족으로 공시지가 배율법을 적용한 추정 가격 범위 내에 제시가가 위치하여 가격 적정성은 보통 수준으로 판단됩니다.
• 교통 접근성: 5점 — 주변 지하철역 정보가 없어 대중교통 접근성은 다소 불리하며, 도로 접면이 세로한면(불)인 점도 접근성에 영향을 미칩니다.
• 인근 실거래가
• 거래량: 2점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 0건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 삼척역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장)
• 토지 이용 규제: 6점 — 용도지역은 '제2종일반주거지역'입니다. 토지의 통상적인 활용 가치와 규제 강도를 고려해 평가되었습니다.
• 토지 형상: 5점 — 토지 형상은 '가로장방'형으로, 대지 활용도가 보통한 편입니다.

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2,500만 원은 비교사례 부족으로 공시지가 배율을 반영한 추정 가격 범위 2,202만 원에서 3,670만 원 사이에 위치합니다. 이는 추정 가격 범위의 하단에 가까운 수준으로, 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

유효한 비교사례가 부족하여 개별 비교사례에 대한 보정 계수 분석은 진행하지 않았습니다.

심층 분석

삼척시의 지가지수 및 토지 거래 필지수 동향은 보합 또는 하락 추세를 보이고 있어 단기적인 시세 상승 동력은 제한적일 수 있습니다. 다만, 제2종일반주거지역으로서 주택 건축이 가능하며, 주변에 아파트가 위치하여 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 인근 근덕 제2농공단지 분양 등 지역 개발 호재가 있으나 대상지와의 직접적인 연관성은 낮아 투자 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 주택지로서의 활용 가치를 보고 접근하는 것이 적절합니다.

토지 형상이 가로장방형이고 지형이 평지여서 물리적 하자는 적을 것으로 보입니다. 다만, 도로 접면이 '세로한면(불)'인 점은 건축 시 도로 확보에 대한 추가적인 검토와 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 저촉되어 있어 개발 행위에 대한 규제 확인이 필수적입니다.

삼척시의 지가변동률은 보합세를 유지하고 있으며, 지역 미분양 현황은 감소 추세에 있어 주택 시장의 부정적 요인은 다소 완화되고 있습니다. 인근에 직접적인 개발 호재는 없으나, 제2종일반주거지역의 용도지역 특성상 주택 건축을 통한 가치 상승 여지는 충분합니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있으므로, 전원주택 등 특정 용도의 실수요자에게 적합한 매물로 보입니다. 향후 6개월 시세는 보합세를 유지할 것으로 전망됩니다.

현장 체크리스트

• 실제 도로 접면 상태와 폭을 현장에서 직접 확인하여 건축 인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 규제 내용을 정확히 파악하여 건축 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.
• 지하 매설물(상하수도, 전기, 가스 등) 유무 및 인입 가능성을 확인하여 추가 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 등기부등본을 통해 가압류, 가처분 등 소유권 제한 사항이나 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
• 주변 개발 사업 고시 중 '도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정에 따른 지형도면 고시'의 상세 내용을 직접 확인하여 대상지에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
• 인근 아파트 단지와의 경계 및 소음, 일조권 등 주거 환경에 미칠 수 있는 영향을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류